Steeds vaker krijgen projectontwikkelaars, beleggers maar ook (ver)huurders te maken met beperkingen op het elektriciteitsnet. Waar een nieuwe of zwaardere aansluiting voorheen vaak een formaliteit was, blijkt tegenwoordig regelmatig dat onvoldoende transportcapaciteit beschikbaar is. Een nieuwe bedrijfslocatie wordt gekocht, een bedrijf wil uitbreiden of een pand wordt verduurzaamd, maar vervolgens blijkt dat de benodigde transportcapaciteit niet beschikbaar is.

In de praktijk ontstaat dan al snel de vraag of een netbeheerder verplicht is om een aansluiting te realiseren of extra capaciteit beschikbaar te stellen. Een centrale rol is daarbij weggelegd voor de Aansluit- en Transportovereenkomst (“ATO”). De ATO afgesloten vóór 2024 is doorgaans een zogeheten vaste ATO. In 2024 zijn daar nieuwe contractvarianten – met minder zekerheid dan de traditionele rechten – bij gekomen.  In deze blog bespreken wij de wettelijke aansluitplicht van de netbeheerder, de betekenis van deze vaste ATO en de gevolgen van netcongestie voor vastgoed- en ontwikkelingsprojecten.

Wat is een vaste ATO?

De Aansluit- en Transportovereenkomst vormt de juridische basis voor de aansluiting in combinatie met de levering van transportcapaciteit op het elektriciteitsnet. In deze overeenkomst tussen de netbeheerder en een afnemer (eigenaar of bedrijf) worden onder meer afspraken gemaakt over de aansluiting van een locatie op het net en de hoeveelheid capaciteit die de afnemer mag afnemen en/of terugleveren.

In de praktijk wordt vaak verondersteld dat een bestaande aansluiting automatisch betekent dat op ieder gewenst moment van de dag ook voldoende stroom voor het bestaande of beoogde gebruik beschikbaar is. Dat is echter niet het geval. Een aansluiting en transportcapaciteit zijn juridisch en feitelijk twee verschillende zaken. Het is daarom goed mogelijk dat een perceel of bedrijfsgebouw beschikt over een aansluiting, terwijl een uitbreiding van de gecontracteerde capaciteit niet beschikbaar is.

Aansluitplicht netbeheerder

Het Nederlandse energiesysteem is gebaseerd op het uitgangspunt dat afnemers toegang moeten kunnen krijgen tot het energienet. Op netbeheerders rust daarom een wettelijke aansluitplicht, deze is opgenomen in art. 3.38 Energiewet.

Dat betekent dat een netbeheerder in beginsel verplicht is om een verzoek tot aansluiting op het elektriciteitsnet te honoreren. Deze verplichting is van groot maatschappelijk belang. Zonder aansluiting kunnen woningen, bedrijven en maatschappelijke voorzieningen immers niet functioneren.

De wettelijke aansluitplicht betekent echter niet dat iedere gewenste aansluiting onmiddellijk gerealiseerd kan worden. Voor de uitvoering daarvan is de netbeheerder afhankelijk van de technische mogelijkheden van het net en de beschikbare infrastructuur.

Daarnaast heeft een netbeheerder een transportverplichting. Netbeheerders moeten in beginsel voor de betreffende aansluiting ook capaciteit beschikbaar stellen voor het transport van elektriciteit. Juist op dit punt ontstaat momenteel veel discussie.

Netcongestie en de grenzen van de transportverplichting

De energietransitie, elektrificatie van bedrijfsprocessen, laadvoorzieningen voor voertuigen en de groei van duurzame energieopwekking leggen een grote druk op het elektriciteitsnet. Daardoor is in veel regio’s sprake van netcongestie. Dat betekent dat er meer transportcapaciteit wordt gevraagd dan het net op de gevraagde momenten van de dag kan verwerken.

De wet verplicht netbeheerders weliswaar om transportdiensten aan te bieden, maar die verplichting kent grenzen. Wanneer de netbeheerder aannemelijk kan maken dat onvoldoende capaciteit beschikbaar is of dat de betrouwbaarheid en veiligheid van het net in gevaar komen, kan een aanvraag voor transportcapaciteit worden geweigerd of op een wachtlijst worden geplaatst. Dat leidt regelmatig tot juridische discussies. Ondernemers hebben vaak aanzienlijke investeringen gedaan in vastgoed of bedrijfsontwikkeling en rekenen erop dat op enig moment voldoende elektriciteit beschikbaar zal zijn. De netbeheerder beroept zich daarentegen op de fysieke beperkingen van het netwerk.

Dat betekent dat het bij vastgoedtransacties niet langer afdoende is om na te gaan óf een pand aangesloten is op het elektriciteitsnet, maar het ook van belang is of er afdoende transportcapaciteit beschikbaar is voor het beoogde gebruik van het pand. Voor projectontwikkelaars, (potentiële) kopers en/of huurders is het daarom raadzaam om tijdig onderzoek te doen naar de bestaande aansluiting en de inhoud van de afspraken met de netbeheerder in de (vaste) ATO: welke aansluitcapaciteit is aanwezig en welke transportcapaciteit is voor welke momenten gecontracteerd? Is het beoogde gebruik afhankelijk van eventuele aanvullende capaciteit, en daarmee een aanvullende aanvraag voor aanvullende transportcapaciteit?

Het is verstandig dit soort onzekerheden (risico’s) te benoemen in onderhandelingen tot aankoop van vastgoed, en afspraken daarover af te hechten in de daaropvolgende koopovereenkomst. Het kan bijvoorbeeld verstandig zijn om opschortende voorwaarden op te nemen of specifieke garanties te vragen over de beschikbare capaciteit. In huurovereenkomsten kan het van belang zijn om acht te slaan op de vraag of verhuurder of huurder de contractspartij is bij de (vaste) ATO, en wat de gevolgen kunnen zijn voor de ander op het moment dat één van de partijen niet aan haar verplichtingen op grond van deze ATO voldoet.

Heeft u vragen over een Aansluit- en Transportovereenkomst, de aansluitplicht van de netbeheerder of de gevolgen van netcongestie voor uw vastgoedproject? Neem dan contact op met één van onze specialisten van de sectie Vastgoed en Bouwrecht Angela Coppelmans of Anne van Beijsterveldt.

Het bericht Vastgoedontwikkeling en netwerkcongestie verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Onlangs heeft procureur-generaal Van Peursem zich uitgelaten over de vraag of een onbemand tankstation een ‘gebouwde onroerende zaak’ betreft (HR 19 december 2025, ECLI:NL:PHR:2025:1404). Van Peursem concludeert dat de vraag ontkennend dient te worden beantwoord.

Achtergrond

De juridische kwalificatie van een onbemand tankstation is relevant voor het toepasselijke wettelijk huurregime (artikel 7:290 bedrijfsruimte, artikel 7:230a overige bedrijfsruimte of anders). Het maakt onder meer een verschil bij de opzegging van de huurovereenkomst. In dit geval was volgens de huurder/exploitant van het onbemande tankstation sprake van een gebouwde onroerende zaak en kwalificeert de huurovereenkomst als 290-bedrijfsruimte. De kantonrechter en het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelden daarentegen anders.

Geen ‘gebouwde onroerende zaak’

Ook Van Peursem concludeert dat het onbemande tankstation geen ‘gebouwde onroerende zaak’ is en verwijst naar het arrest Vliegveld Valkenburg uit 2014 (HR 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899). In Vliegveld Valkenburg geeft de Hoge Raad invulling aan het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’. In de eerste plaats kan worden gedacht aan een gebouw, aldus een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Het onbemande tankstation voldoet niet aan deze omschrijving, omdat het niet met wanden is omsloten (geen muren). Overigens kunnen er omstandigheden zijn waardoor een zaak, die niet volledig aan de vereisten van een gebouw voldoet, toch als een ‘gebouwde onroerende zaak’ wordt aangemerkt.

Nu een onbemand tankstation geen ‘gebouwde onroerende zaak’ is, wordt de huurovereenkomst van een onbemand tankstation beheerst door de algemene wettelijke huurbepalingen. De huurovereenkomst die voor een bepaalde periode van 15 jaar was aangegaan, eindigt na verloop van die termijn, zonder dat daartoe opzegging is vereist.

Wij verwachten dat de Hoge Raad de conclusie van Van Peursem zal volgen, gelet op de reeds ingezette lijn in het Vliegveld Valkenburg arrest. Zodra dit bekend is, zullen wij u daarover nader informeren.

De geplaatste foto is afkomstig uit het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Neem contact op

Roept dit artikel vragen bij u op of heeft u andere vragen over huur? Neem dan contact op met onze specialisten Anne van Beijsterveldt of Duncan Weeland.

Het bericht Is een onbemand tankstation een ‘gebouwde... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Wettelijke medehuur

Op grond van de wet kan een huurder het recht van medehuur verwerven. Om het recht van medehuur te verwerven, dient iemand te voldoen aan twee voorwaarden. Allereerst moet er sprake zijn van een geregistreerd partnerschap dan wel een huwelijk. Daarvoor is het niet van belang of het huwelijk danwel het geregistreerd partnerschap dateert van vóór of na het sluiten van de huurovereenkomst in kwestie. Op het moment dat een huwelijk of partnerschap wordt geregistreerd, wordt de partner op grond van de wet medehuurder. De wet stelt als tweede voorwaarde dat deze persoon in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft. Uit de jurisprudentie blijkt dat relevante feiten voor het vaststellen van het hoofdverblijf in ieder geval zijn: hoe vaak is de huurder feitelijk in de woning aanwezig? Staat diegene ingeschreven op dit adres in de Basisregistratie Personen? Als deze persoon niet altijd in het gehuurde verblijft, waarom verblijft deze dan elders? Zo zijn meerdere omstandigheden relevant om te bepalen of er sprake is van het begrip ‘hoofdverblijf’.

Contractuele medehuur

Naast de wettelijke vorm van medehuur, kan ook “op verzoek” medehuur ontstaan. Een dergelijk verzoek dient bij de verhuurder te worden gedaan door de huurder en degene die als medehuurder wil gaan gelden. Hiervoor is het noodzakelijk dat de medehuurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft.

De verhuurder kan een dergelijk verzoek alleen afwijzen als de samenwoner, die de status van medehuurder wil krijgen, niet ten minste twee jaar zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad en daar met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert. Stemt de verhuurder niet in, dan kan zelfs de kantonrechter het medehuurderschap toekennen.  De belangen van de verhuurder mogen ook dan niet worden meegewogen.

Gevolgen van medehuurderschap

Bij medehuurderschap heeft óók de medehuurder huurdersbescherming, daaronder valt ook de opzeggingsbescherming . Daar staat tegenover dat de medehuurder – net als de hoofdhuurder – hoofdelijk aansprakelijk is voor alle verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst.

En als de huurovereenkomst met de oorspronkelijke huurder eindigt, neemt de medehuurder van rechtswege (dus automatisch) de positie van de oorspronkelijke huurder over. Op deze manier kan een verhuurder dus ook geconfronteerd worden met een andere huurder.

Heeft u vragen over het medehuurderschap of een andere vraag van huurrechtelijke aard? Neem dan contact op met een van onze huurspecialisten Anne van Beijsterveldt of Thom van den Boomen.

Het bericht Medehuur: hoe zit het ookalweer? verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

De verplichting om een woning van één of meer rookmelder te voorzien, rust op de eigenaar van het pand. Daaronder valt ook de verplichting om de rookmelder na het einde van de levensduur daarvan te vervangen. In een ‘gewone’ woning volstaat één rookmelder per verdieping, maar voor kamergewijze verhuur geldt dat één rookmelder per kamer verplicht is. Op de huurder rust de verplichting om zijn of haar medewerking te verlenen aan het plaatsen van de rookmelder en om periodieke controles van de rookmelder en kleine herstellingen aan de rookmelder uit te voeren. Daarbij valt bijvoorbeeld te denken aan het vervangen van de batterij.

Aangezien er sprake is van een nieuwe wettelijke verplichting, is nog niet met zekerheid te zeggen of de aanschafkosten van de rookmelders (al dan niet volledig) voor rekening van de eigenaar zijn. Ik acht het verdedigbaar dat, net zoals bijvoorbeeld bij brandblussers het geval is, een gebruiksvergoeding voor rookmelders overeengekomen kan worden. Bij brandblussers gaat de Huurcommissie ervan uit dat een brandblusser zowel voor verhuurder als huurder van belang is, zodat de helft kan worden doorberekend aan de huurder. De gebruiksvergoeding wordt vervolgens vastgesteld afhankelijk van de verwachte levensduur van de zaak.

Voor rookmelders kan uitgegaan worden van een levensduur van 10 jaar. Als dezelfde lijn wordt aangehouden als bij brandblussers, betekent dit dat aan de huurder een gebruiksvergoeding van 10% van de helft van de aanschafwaarde kan worden gevraagd. Het is dan wel van belang dat deze gebruiksvergoeding in de huurovereenkomst wordt overeengekomen. Bovendien kan een korte toelichting worden verstrekt omtrent hetgeen nog van huurder wordt verwacht in het kader van periodieke controles en het verrichten van kleine herstellingen ter zake de rookmelder(s).

Wilt u meer weten over de nieuwe rookmeldersverplichting, de wijze waarop het één en ander met de huurder kan worden vastgelegd of heeft u andere huurrechtelijke vragen? Neem dan contact op met één van onze huurrechtspecialisten.

Het bericht Verplichte rookmelders in woningen per 1 juli 2022 verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.