Nederland kent veel cultureel erfgoed, dat is aangewezen als (archeologisch) monument. Op die manier worden gebouwen en andere objecten, maar ook de geschiedenis die daarmee gepaard gaat, beschermd. Hoe werkt deze bescherming in de praktijk? In dit artikel wordt u in vogelvlucht meegenomen: van de aanwijzing van een monument tot het veranderen van een monument. Voor het gemak wordt in de navolgende tekst uitgegaan van een monumentaal gebouw, en niet een ander object.

Aanwijzing van gebouw als monument

In Nederland kan zowel op rijksniveau als op gemeentelijk niveau sprake zijn van aanwijzing van een gebouw tot monument. Indien het Rijk een gebouw als monument aanwijst, spreken we van een rijksmonument. Gemeenten kunnen een gebouw tot monument aanwijzen op grondslag van een lokale verordening (zoals een monumenten- en erfgoedverordening). Vaak wordt een gebouw aangewezen als monument vanwege de architectuur, de schoonheid, cultuurhistorische waarde of wetenschappelijke betekenis.

Vaak is het zo dat een overheidsinstantie start met een aanvraag voor een aanwijzing door middel van een aanwijzingsprocedure. Indien zo’n procedure leidt tot een aanwijzingsbesluit, vermeldt het bevoegd gezag hierin altijd een ‘redengevende omschrijving’. Aan de hand van die omschrijving is af te leiden welke delen van het gebouw van monumentale waarde zijn.

Bescherming van gebouw als monument

Uit art. 13.12 van het Besluit activiteiten leefomgeving volgt dat een rijksmonument beschermd dient te worden: een rijksmonument mag niet worden beschadigd en de eigenaar dient het monument te onderhouden. Voor een deel van het onderhoud kunnen eigenaren subsidie krijgen van de overheid, maar het overige dienen zij zelf te betalen. Op 12 januari 2022  heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) overwogen dat indien de kosten voor het onderhoud van een monument niet volledig gedekt worden door de subsidie, dit geen reden is voor de eigenaar om af te zien van het (verplichte) onderhoud.

Indien een gebouw is aangemerkt als monument, worden (ver)bouwmogelijkheden van dat gebouw en daarbij gesitueerde andere bouwwerken en van het terrein mede bepaald door de beschermde status. De redengevende omschrijving bij het aanwijzingsbesluit beschrijft welk gedeelte van het monument het bevoegd gezag heeft beoogd te beschermen. De redengevende omschrijving dient nauw te worden uitgelegd, dat volgt onder meer uit een uitspraak van de Afdeling van 30 augustus 2017. Hierbij ging het om de aanpassing van een windmolen, waarbij enkel het restant van een voormalige windkorenmolen in de redengevende omschrijving was opgenomen. De wieken en de mogelijkheid tot draaien niet, wat betekende dat in dit geval geen sprake was van een aantasting van de monumentale waarde. Kortom, indien sprake is van een monumentaal gebouw is niet het gehele gebouw beschermd, maar enkel datgene dat in de redengevende omschrijving is aangegeven.

(Her)ontwikkelen van een monument

In beginsel geldt dat voor bijna alle werkzaamheden op of aan een (rijks)monument een vergunning verplicht is. De Omgevingswet geeft in bijlage 1 aan dat onder een ‘rijksmonumentenactiviteit’ wordt verstaan:

‘een activiteit inhoudende het slopen, verstoren, verplaatsen of wijzigen van een rijksmonument of een voor beschermd rijksmonument of het herstellen of gebruiken daarvan waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht’

Om zo’n activiteit uit te mogen voeren is het op grond van art. 5.1 lid 1 onder b van de Omgevingswet verplicht om een omgevingsvergunning aan te vragen. Voor een dergelijke aanvraag is het college van burgemeester en wethouders van de gemeente waar het monument staat, het bevoegd gezag. Dat betekent dat zij beslist op deze aanvraag.  

De Minister van Onderwijs, Wetenschap en Cultuur is adviseur bij aanvragen voor een rijksmonumentenactiviteit op het moment dat het gaat om een archeologisch monument of als het monument ingrijpend wordt gewijzigd, gereconstrueerd of gesloopt. In het geval het gaat om een rijksmonument met betrekking tot een archeologisch monument, is voor de beslissing op een aanvraag ook instemming van de Minister noodzakelijk. In het kader van een rijksmonumentenactiviteit is de Rijksdienst voor Cultuur en Erfgoed het orgaan dat namens de Minister adviseert. Het college van burgemeester en wethouders kan met een eigen motivering afwijken van het advies.

Toetsingskader omgevingsvergunning

Bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het (her)ontwikkelen van een monument speelt art. 8.80 van het Besluit kwaliteit leefomgeving een belangrijke rol. Deze geeft allereerst aan dat een omgevingsvergunning pas wordt verleend, indien de activiteit in overeenstemming is met het belang van de monumentenzorg. Daarnaast wordt door het bevoegd gezag (in ieder geval) rekening gehouden met het voorkomen van ontsiering, beschadiging of sloop van de monumenten (art. 8.80 lid 2 onder b Bkl) én het bevorderen van het gebruik van monumenten (art. 8.80 lid 2 onder c Bkl).

Gezien deze eisen is het lastig een monument te wijzigen. Onmogelijk is het niet, gezien (onder meer) de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 10 december 2021. Daarin overwoog de rechtbank onder meer dat het college alvorens de vergunning te verlenen zich had laten adviseren door onafhankelijke onderzoeksbureaus in het kader van het monumentenbelang. Daarnaast gaf ook de welstandscommissie een positief advies. De rechtbank overwoog dat beide voldoende zwaar wogen om de vergunning op te baseren.

Houd er daarnaast rekening mee dat indien u een (rijks)monument wilt aanpassen, hier vaak meer dan enkel de omgevingsvergunning voor de ‘rijksmonumentenactiviteit’ voor nodig is. Vaak zult u hierbij ook een aanvraag voor een bouwactiviteit en/of een omgevingsplanactiviteit moeten indienen.

Uitzonderingen vergunningsplicht

Op de vergunningsplicht gelden enkele uitzonderingen. Deze uitzonderingen zijn te vinden in art. 13.11 van het Besluit activiteiten leefomgeving. Indien sprake is van noodzakelijke reguliere werkzaamheden, waarbij inpandige wijzigingen worden doorgevoerd en die géén invloed hebben op de monumentale waarde, is géén omgevingsvergunning vereist.

Tot slot

Voor het wijzigen van een gebouw dat is aangewezen als monument, waarbij sprake is van aantasting van de monumentale waarde, gelden aldus hoge eisen. Desalniettemin zijn er altijd mogelijkheden. Bent u voornemens werkzaamheden te verrichten aan monumentale gebouwen of heeft u andere vergunningsvragen? Neem dan contact op met één van onze specialisten Angela Coppelmans of Els Huisman.

Het bericht Vergunningplicht voor herontwikkelen... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Wat speelde er?

In een recente uitspraak speelt het Didam-arrest wederom een centrale rol. In deze zaak houdt de gemeente Vlissingen c.s. alle aandelen in een BV die verantwoordelijk was voor de exploitatie van vismijnen en het daarbij behorende onroerend goed. De gemeente was in deze zaak voornemens de aandelen van de hand te doen, waarbij na onderhandelingen met partij A uiteindelijk is besloten tot een overeenkomst met partij B. Partij A was het hiermee niet eens en startte een kort geding. De vraag die  door de voorzieningenrechter moest worden beantwoord was of het Didam-arrest op deze verkoop van toepassing is en of de gemeente zich mocht beroepen op de in het Didam-arrest geformuleerde uitzondering.

De voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant overweegt dat uit het Didam-arrest niet af valt te leiden dat de Hoge Raad de strekking daarvan heeft willen beperken tot enkel de verkoop van onroerende zaken door een overheidslichaam. Volgens de voorzieningenrechter gaat het in dit geval ook om een ‘schaars goed’, waardoor  het Didam-arrest van toepassing wordt geacht. Het door de gemeente gedane beroep op de uitzondering dat er slechts één serieuze gegadigde is, wordt door de voorzieningenrechter afgewezen. De voorzieningenrechter verbiedt de gemeente om tot verkoop en levering van de aandelen over te gaan en bepaalt dat als de gemeente toch tot verkoop wil overgaan dat zal moeten plaatsvinden middels een openbare selectieprocedure.

En nu?

De vraag die na het lezen van deze uitspraak opkomt is in hoeverre de bestuursrechtelijke waarborgen ook het privaatrechtelijk overheidsoptreden normeren. Uit het Didam-arrest is gebleken dat dit in ieder geval het geval is in zaken waarbij een overheidslichaam onroerende zaken verkoopt.

In deze uitspraak gaat de voorzieningenrechter er vanuit dat het Didam-arrest van toepassing is. De uitspraak is niet ingegaan op de reden van toepassing van het Didam-arrest in dit specifieke geval.

De toepassing van het Didam-arrest in deze aandelentransactie wordt ons inziens gebaseerd op twee elementen. De eerste is de overweging van de voorzieningenrechter dat  de aandelen schaarse (publieke) rechten zouden zijn Daarnaast overweegt de voorzieningenrechter dat de BV eigenaar is van een onroerende zaak en dat onroerende zaken een belangrijk onderdeel uitmaken van de activa van de BV. De invulling van het begrip schaarse rechten is niet makkelijk. Zo sprak Peters[1] in zijn noot bij het Didam-arrest zelf al over het verschil tussen publieke en private schaarse rechten. Waarbij in het geval van ‘door publiekrecht’ gecreëerde schaarste, eerder mag worden aangenomen dat van het gelijkheidsbeginsel moet worden uitgegaan dan bij privaatrechtelijke schaarste. Ook Langemeijer[2] sprak hier in zijn conclusie al over.

Al met al laat deze uitspraak vooral zien dat de toepassing van het Didam-arrest en het toepassingsbereik verre van duidelijk is. Er wordt door de voorzieningenrechter dan wel aangenomen dat toepassing aangenomen mag worden, maar de motivering ontbreekt.

Vragen over vastgelopen onderhandelingen met de gemeente, het Didam-arrest of andere bestuursrechtelijke vragen? Neem dan contact op met onze collega’s Els Huisman of Angela Coppelmans.

[1] JB 2022/21

[2] ECLI:NL:PHR:2021:243

Het bericht Didam update ! verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Zie voor meer informatie https://orlive.nl/

Het bericht DE VOORT AANWEZIG OP OR LIVE! verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Graag nodigen wij medezeggenschapsprofessionals (adviseurs, trainers en ambtelijk-secretarissen) uit voor dit kennisfeestje op dinsdag 9 mei a.s. De uitnodiging met meer informatie is bijgevoegd.

We hebben een aantal inspirerende onderwerpen op het programma staan. Zo zullen we starten met Actualiteiten medezeggenschap door Jolande Janssen. Vervolgens doet Els Huisman de Tips & Tricks over advies- & instemmingsrecht uit de doeken. Tot slot gaat Joost van Mierlo ons meenemen in de Do’s & Don’ts van het procederen bij bedrijfscommissie, kantonrechter en Ondernemingskamer.

Wilt u zich nog aanmelden? Doe het dan snel! Er zijn beperkt plaatsen beschikbaar. Aanmelden kan door uw gegevens en eventueel van collega(s) en/of relatie(s) door te geven via e-mail medezeggenschapsrecht@devoort.nl

Wij ontmoeten u graag op 9 mei!

Het bericht Kennisfeestje WOR: uitnodiging 9 mei 2023! verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

De uitnodiging is hier te vinden.

Wilt u zich aanmelden? Doe dat dan snel! Er zijn beperkt plaatsen beschikbaar. Aanmelden kan bij het secretariaat, Lizette van Zon, via l.vanzon@devoort.nl. Vermeld uw organisatienaam, contactgegevens en of u een collega of relatie meeneemt in de aanmelding.

Het bericht UITNODIGING bijeenkomst Overheid &... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Voor overheden werkt dat beginsel iets anders. Hun contractsvrijheid wordt ingeperkt. Op grond van art. 3:14 BW dienen zij bij het aangaan en uitvoeren van (privaatrechtelijke) overeenkomsten de geschreven en ongeschreven regels van het publiekrecht in acht te nemen, zoals het gelijkheidsbeginsel.

In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat uit dat gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat de overheid geen onroerend goed exclusief aan één partij mag aanbieden en verkopen; andere (potentiële) gegadigden moeten kunnen meedingen. Als uitzondering heeft te gelden als de contractspartij aan te merken is als “enige serieuze gegadigde”. Voor meer informatie daarover kunt u onze vorige blog over het Didam-arrest raadplegen.

Maar hoe zit dat nu met huur?
Naar aanleiding van het Didam-arrest is er de nodige onduidelijkheid over de reikwijdte en implicaties van het arrest. Gelden de criteria uit het Didam-arrest enkel voor een overheidsorgaan dat onroerend goed verkoopt, of geldt het ook voor andere wijzen van uitgifte van grond door een overheidsorgaan zoals huur of pacht?

In een uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland kwam dit al eens aan de orde. Daar was de vraag of de criteria uit het Didam-arrest ook bij het verlengen van een huurovereenkomst met een overheidsorgaan van toepassing zijn.

De voorzieningenrechter overweegt daar dat, nog afgezien van de vraag of de in het Didam-arrest geformuleerde criteria in huursituatie van toepassing zijn, de bodemrechter waarschijnlijk zal oordelen dat er nu er sprake is van de uitzondering van de “enige serieuze gegadigde”. Het ging in dit geval namelijk om de verlenging van reeds bestaande huuroverenkomsten, en de zittende huurders zijn de enige serieuze gegadigden voor verlenging van de huurovereenkomsten.

Recentelijk is nogmaals het Didam-arrest aan de orde gekomen in een huurkwestie. De voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland heeft in een kort geding vonnis, zich uitgesproken over de toepassing van het Didam-arrest bij (tijdelijke) verhuur door een overheidsorgaan.

De gemeente Nieuwegein had met de supermarktketen Aldi een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten met betrekking tot een stuk grond in eigendom van de gemeente. Aldi mocht daar een tijdelijke supermarkt exploiteren voor de duur van 5 jaar. De gemeente heeft haar voornemen om de tijdelijke huurovereenkomst gestand te doen in het gemeenteblad aangekondigd en vermeld dat Aldi de enige serieuze gegadigde is. Direct na deze publicatie starten een aantal andere supermarkten in de regio een kort geding waarin zij vorderen dat het de gemeente verboden wordt uitvoering te geven aan de huurovereenkomst. Zij vorderen dat de gemeente alsnog een openbare selectieprocedure moet organiseren conform het Didam-arrest.

De voorzieningenrechter stelt dat de Hoge Raad in het Didam-arrest een helder uitgangspunt heeft geformuleerd voor privaatrechtelijk overheidshandelen. Er is geen reden om aan te nemen dat het gelijkheidsbeginsel – in de zin van het bieden van gelijke kansen – zich enkel voordoet bij verkoop van een onroerende zaak door de overheid. Deze situatie doet zich ook voor bij (tijdelijke) verhuur van een onroerende zaak door de overheid, mits er daarvoor meer dan één geïnteresseerde is.

De voorzieningenrechter overweegt dat de gemeente in dit geval redelijkerwijs had moeten verwachten dat er ook andere supermarkten geïnteresseerd zouden zijn om de gemeentegrond te huren. Daarmee oordeelt de voorzieningenrechter dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. Aan de gemeente wordt verboden uitvoering te geven aan de huurovereenkomst en zij wordt verplicht alsnog een openbare selectieprocedure op te tuigen.

De supermarkten hebben ook een dwangsom gevorderd. De gemeente voert aan dat het opleggen van een dwangsom niet nodig is, omdat zij zich aan de uitspraak van de voorzieningenrechter zal houden. Desalniettemin oordeelt de voorzieningenrechter dat gelet op recente ontwikkelingen, niet altijd meer kan worden vertrouwd op het woord van de overheid. Daarom wordt de dwangsom toch opgelegd. Ondanks het feit dat dit slechts één uitspraak is, zou dit het begin kunnen zijn van een trendbreuk. Doorgaans wordt er in beginsel op vertrouwd dat de overheid verplichtingen uit rechterlijke uitspraken nakomen, met als gevolg dat er geen dwangsom wordt opgelegd (zie bijvoorbeeld deze uitspraken: Rechtbank den Haag, Rechtbank Noord-Nederland). Juridische scherpte is op dit punt dus geboden.

Het Didam-arrest roept nog veel vragen op. In recente rechtspraak komen de eerste onduidelijkheden aan de orde maar er is nog veel onzeker. Loopt u tegen dergelijke problemen aan of wil u meer weten over (de implicaties van) het Didam-arrest? Neem dan contact op met Els Huisman.

Het bericht De “supermarktoorlog” gaat door: over... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

U leest er meer over in het interview dat Joost van Mierlo en Els Huisman gaven naar aanleiding van de benoeming tot Partner of Choice voor ondernemingsraden.

Het bericht Partner of Choice verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Nieuwbouwwoningen (al dan niet grondgebonden, dus ook appartementen) binnen de prijscategorie en binnen de aangewezen gebieden waarvan de notariële leveringsakte ná 1 september 2022 wordt verleden en waarbij de koper/eigenaar die woonruimte in eigendom verkrijgt, zijn van deze zelfbewoningsplicht uitgezonderd indien de woning meer dan drie maanden vóór de datum van inschrijving van die notariële akte bouwkundig aan de koper/eigenaar is opgeleverd als nieuwe woning of nieuw gebouwd appartement. Een hele mond vol. Daarom heb ik onderstaande tabel gemaakt, dan ziet u ook hoe het werkt:

Wilt u meer weten over de werking van deze opkoopbescherming of zelfbewoningsplicht in Tilburg of een andere gemeente waar u ontwikkel- of (ver)koopplannen heeft? Neem dan contact op met één van onze specialisten, Els Huisman of Angela Coppelmans.

[1] https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2022-363833.html

Het bericht Opkoopbescherming in Tilburg ook bij... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Gevolgen Didam-arrest
Deze uitspraak heeft potentieel verstrekkende gevolgen voor de (vastgoed)praktijk. Een aantal problemen doen zich voor. Ten eerste lijkt de reikwijdte van het Didam-arrest nog niet geheel duidelijk. Uit een uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant blijkt dat grondruiltransacties óók onder de werking van de regels uit het Didam-arrest vallen. De vraag is of de regel uit het arrest ook geldt voor andere uitgiftes van grond: erfpacht- en opstalrechten en/of verhuur door overheden en andere (aan de ontwikkeling en realisatie van) vastgoed gerelateerde overeenkomsten. De precieze reikwijdte van het arrest zal zich uiteindelijk moeten uitkristalliseren in de jurisprudentie.

Daarnaast is de vraag hoe moet worden omgegaan met overeenkomsten die reeds gesloten zijn waarbij de overheid in strijd met voornoemd arrest het onroerend goed aan één partij heeft aangeboden en verkocht. Dit kan tot nietigheid leiden, maar dat is niet per definitie zo. Voor lopende onderhandelingen met overheidsorganen kan het betekenen dat deze worden opgeschort, tot er meer duidelijkheid is over de implicaties van het Didam-arrest. Echter, het afbreken van onderhandelingen kan in bepaalde gevallen leiden tot schadeplichtigheid van het overheidsorgaan jegens de wederpartij; een dilemma dus.

Het Didam-arrest roept nog veel vragen op. In recente rechtspraak komen de eerste onduidelijkheden aan de orde maar er is nog veel onzeker. Dat blijkt ook uit de praktijk, die laat zien dat veel onderhandelingen met gemeentes vastlopen en uit behoedzaamheid worden gestaakt.

Loopt u tegen dergelijke problemen aan of wil u meer weten over (de implicaties van) het Didam-arrest? Neem dan contact op met Els Huisman.

Het bericht Didam-arrest verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Wat was er aan de hand?

Een stichting had het college van de gemeente Utrecht verzocht om handhavend op te treden tegen het gebruik van een strook grond ten behoeve van parkeren. Dit gebruik zou namelijk in strijd zijn met het vigerende bestemmingsplan. Het college weigerde echter handhavend op te treden, omdat het college meende dat het betreffende gebruik onder het gebruiksovergangsrecht van het bestemmingsplan viel en daarom zou zijn toegestaan.

De Afdeling overweegt in de uitspraak dat overgangsbepalingen ertoe strekken om, mede uit een oogpunt van rechtszekerheid, bescherming te bieden aan gevestigde belangen of rechten bij de invoering van een nieuwe regeling die de bestaande toestand niet dekt. Een bestuursorgaan moet bij de vraag of een bepaald gebruik al dan niet in overeenstemming is met een bestemmingsplan dan ook het gebruiksovergangsrecht betrekken.

De Afdeling overweegt vervolgens dat vaststaat dat het gebruik van de strook grond ten behoeve van parkeren in strijd is met het vigerende bestemmingsplan en dat het gebruik van de strook voor parkeren alleen kan zijn toegestaan als het wordt beschermd door het gebruiksovergangsrecht. Gelet op de toepasselijke overgangsbepalingen is daarvoor -kortweg- bepalend of het gebruik in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan.

Bewijslast

Degene die zich op het overgangsrecht voor gebruik beroept, moet bewijzen dat het overgangsrecht van toepassing is. In dit geval dient dus het college de relevante feiten en omstandigheden naar voren te brengen. De plankaart speelt in dit geval een cruciale rol. Simpelweg is het zo dat als de betreffende strook grond met een rode kleur is weergegeven, parkeren onder het voorheen geldende bestemmingsplan was toegestaan. Het gebruik zou dan vallen onder het gebruiksovergangsrecht. Dit kon het college niet met zekerheid stellen. Om die reden kon het college geen geslaagd beroep doen op het gebruiksovergangsrecht.

Denkt u dat u een beroep kunt doen op het overgangsrecht van een bestemmingsplan en wilt u weten of u voldoet aan de bewijslast die op u rust om succesvol een beroep te kunnen doen op het overgangsrecht? Neem dan contact op met Els Huisman.

Het bericht HET OVERGANGSRECHT VOOR GEBRUIK NIET VAN... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.