Steeds vaker krijgen projectontwikkelaars, beleggers maar ook (ver)huurders te maken met beperkingen op het elektriciteitsnet. Waar een nieuwe of zwaardere aansluiting voorheen vaak een formaliteit was, blijkt tegenwoordig regelmatig dat onvoldoende transportcapaciteit beschikbaar is. Een nieuwe bedrijfslocatie wordt gekocht, een bedrijf wil uitbreiden of een pand wordt verduurzaamd, maar vervolgens blijkt dat de benodigde transportcapaciteit niet beschikbaar is.

In de praktijk ontstaat dan al snel de vraag of een netbeheerder verplicht is om een aansluiting te realiseren of extra capaciteit beschikbaar te stellen. Een centrale rol is daarbij weggelegd voor de Aansluit- en Transportovereenkomst (“ATO”). De ATO afgesloten vóór 2024 is doorgaans een zogeheten vaste ATO. In 2024 zijn daar nieuwe contractvarianten – met minder zekerheid dan de traditionele rechten – bij gekomen.  In deze blog bespreken wij de wettelijke aansluitplicht van de netbeheerder, de betekenis van deze vaste ATO en de gevolgen van netcongestie voor vastgoed- en ontwikkelingsprojecten.

Wat is een vaste ATO?

De Aansluit- en Transportovereenkomst vormt de juridische basis voor de aansluiting in combinatie met de levering van transportcapaciteit op het elektriciteitsnet. In deze overeenkomst tussen de netbeheerder en een afnemer (eigenaar of bedrijf) worden onder meer afspraken gemaakt over de aansluiting van een locatie op het net en de hoeveelheid capaciteit die de afnemer mag afnemen en/of terugleveren.

In de praktijk wordt vaak verondersteld dat een bestaande aansluiting automatisch betekent dat op ieder gewenst moment van de dag ook voldoende stroom voor het bestaande of beoogde gebruik beschikbaar is. Dat is echter niet het geval. Een aansluiting en transportcapaciteit zijn juridisch en feitelijk twee verschillende zaken. Het is daarom goed mogelijk dat een perceel of bedrijfsgebouw beschikt over een aansluiting, terwijl een uitbreiding van de gecontracteerde capaciteit niet beschikbaar is.

Aansluitplicht netbeheerder

Het Nederlandse energiesysteem is gebaseerd op het uitgangspunt dat afnemers toegang moeten kunnen krijgen tot het energienet. Op netbeheerders rust daarom een wettelijke aansluitplicht, deze is opgenomen in art. 3.38 Energiewet.

Dat betekent dat een netbeheerder in beginsel verplicht is om een verzoek tot aansluiting op het elektriciteitsnet te honoreren. Deze verplichting is van groot maatschappelijk belang. Zonder aansluiting kunnen woningen, bedrijven en maatschappelijke voorzieningen immers niet functioneren.

De wettelijke aansluitplicht betekent echter niet dat iedere gewenste aansluiting onmiddellijk gerealiseerd kan worden. Voor de uitvoering daarvan is de netbeheerder afhankelijk van de technische mogelijkheden van het net en de beschikbare infrastructuur.

Daarnaast heeft een netbeheerder een transportverplichting. Netbeheerders moeten in beginsel voor de betreffende aansluiting ook capaciteit beschikbaar stellen voor het transport van elektriciteit. Juist op dit punt ontstaat momenteel veel discussie.

Netcongestie en de grenzen van de transportverplichting

De energietransitie, elektrificatie van bedrijfsprocessen, laadvoorzieningen voor voertuigen en de groei van duurzame energieopwekking leggen een grote druk op het elektriciteitsnet. Daardoor is in veel regio’s sprake van netcongestie. Dat betekent dat er meer transportcapaciteit wordt gevraagd dan het net op de gevraagde momenten van de dag kan verwerken.

De wet verplicht netbeheerders weliswaar om transportdiensten aan te bieden, maar die verplichting kent grenzen. Wanneer de netbeheerder aannemelijk kan maken dat onvoldoende capaciteit beschikbaar is of dat de betrouwbaarheid en veiligheid van het net in gevaar komen, kan een aanvraag voor transportcapaciteit worden geweigerd of op een wachtlijst worden geplaatst. Dat leidt regelmatig tot juridische discussies. Ondernemers hebben vaak aanzienlijke investeringen gedaan in vastgoed of bedrijfsontwikkeling en rekenen erop dat op enig moment voldoende elektriciteit beschikbaar zal zijn. De netbeheerder beroept zich daarentegen op de fysieke beperkingen van het netwerk.

Dat betekent dat het bij vastgoedtransacties niet langer afdoende is om na te gaan óf een pand aangesloten is op het elektriciteitsnet, maar het ook van belang is of er afdoende transportcapaciteit beschikbaar is voor het beoogde gebruik van het pand. Voor projectontwikkelaars, (potentiële) kopers en/of huurders is het daarom raadzaam om tijdig onderzoek te doen naar de bestaande aansluiting en de inhoud van de afspraken met de netbeheerder in de (vaste) ATO: welke aansluitcapaciteit is aanwezig en welke transportcapaciteit is voor welke momenten gecontracteerd? Is het beoogde gebruik afhankelijk van eventuele aanvullende capaciteit, en daarmee een aanvullende aanvraag voor aanvullende transportcapaciteit?

Het is verstandig dit soort onzekerheden (risico’s) te benoemen in onderhandelingen tot aankoop van vastgoed, en afspraken daarover af te hechten in de daaropvolgende koopovereenkomst. Het kan bijvoorbeeld verstandig zijn om opschortende voorwaarden op te nemen of specifieke garanties te vragen over de beschikbare capaciteit. In huurovereenkomsten kan het van belang zijn om acht te slaan op de vraag of verhuurder of huurder de contractspartij is bij de (vaste) ATO, en wat de gevolgen kunnen zijn voor de ander op het moment dat één van de partijen niet aan haar verplichtingen op grond van deze ATO voldoet.

Heeft u vragen over een Aansluit- en Transportovereenkomst, de aansluitplicht van de netbeheerder of de gevolgen van netcongestie voor uw vastgoedproject? Neem dan contact op met één van onze specialisten van de sectie Vastgoed en Bouwrecht Angela Coppelmans of Anne van Beijsterveldt.

Het bericht Vastgoedontwikkeling en netwerkcongestie verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Onlangs heeft procureur-generaal Van Peursem zich uitgelaten over de vraag of een onbemand tankstation een ‘gebouwde onroerende zaak’ betreft (HR 19 december 2025, ECLI:NL:PHR:2025:1404). Van Peursem concludeert dat de vraag ontkennend dient te worden beantwoord.

Achtergrond

De juridische kwalificatie van een onbemand tankstation is relevant voor het toepasselijke wettelijk huurregime (artikel 7:290 bedrijfsruimte, artikel 7:230a overige bedrijfsruimte of anders). Het maakt onder meer een verschil bij de opzegging van de huurovereenkomst. In dit geval was volgens de huurder/exploitant van het onbemande tankstation sprake van een gebouwde onroerende zaak en kwalificeert de huurovereenkomst als 290-bedrijfsruimte. De kantonrechter en het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelden daarentegen anders.

Geen ‘gebouwde onroerende zaak’

Ook Van Peursem concludeert dat het onbemande tankstation geen ‘gebouwde onroerende zaak’ is en verwijst naar het arrest Vliegveld Valkenburg uit 2014 (HR 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899). In Vliegveld Valkenburg geeft de Hoge Raad invulling aan het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’. In de eerste plaats kan worden gedacht aan een gebouw, aldus een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Het onbemande tankstation voldoet niet aan deze omschrijving, omdat het niet met wanden is omsloten (geen muren). Overigens kunnen er omstandigheden zijn waardoor een zaak, die niet volledig aan de vereisten van een gebouw voldoet, toch als een ‘gebouwde onroerende zaak’ wordt aangemerkt.

Nu een onbemand tankstation geen ‘gebouwde onroerende zaak’ is, wordt de huurovereenkomst van een onbemand tankstation beheerst door de algemene wettelijke huurbepalingen. De huurovereenkomst die voor een bepaalde periode van 15 jaar was aangegaan, eindigt na verloop van die termijn, zonder dat daartoe opzegging is vereist.

Wij verwachten dat de Hoge Raad de conclusie van Van Peursem zal volgen, gelet op de reeds ingezette lijn in het Vliegveld Valkenburg arrest. Zodra dit bekend is, zullen wij u daarover nader informeren.

De geplaatste foto is afkomstig uit het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Neem contact op

Roept dit artikel vragen bij u op of heeft u andere vragen over huur? Neem dan contact op met onze specialisten Anne van Beijsterveldt of Duncan Weeland.

Het bericht Is een onbemand tankstation een ‘gebouwde... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Wettelijke medehuur

Op grond van de wet kan een huurder het recht van medehuur verwerven. Om het recht van medehuur te verwerven, dient iemand te voldoen aan twee voorwaarden. Allereerst moet er sprake zijn van een geregistreerd partnerschap dan wel een huwelijk. Daarvoor is het niet van belang of het huwelijk danwel het geregistreerd partnerschap dateert van vóór of na het sluiten van de huurovereenkomst in kwestie. Op het moment dat een huwelijk of partnerschap wordt geregistreerd, wordt de partner op grond van de wet medehuurder. De wet stelt als tweede voorwaarde dat deze persoon in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft. Uit de jurisprudentie blijkt dat relevante feiten voor het vaststellen van het hoofdverblijf in ieder geval zijn: hoe vaak is de huurder feitelijk in de woning aanwezig? Staat diegene ingeschreven op dit adres in de Basisregistratie Personen? Als deze persoon niet altijd in het gehuurde verblijft, waarom verblijft deze dan elders? Zo zijn meerdere omstandigheden relevant om te bepalen of er sprake is van het begrip ‘hoofdverblijf’.

Contractuele medehuur

Naast de wettelijke vorm van medehuur, kan ook “op verzoek” medehuur ontstaan. Een dergelijk verzoek dient bij de verhuurder te worden gedaan door de huurder en degene die als medehuurder wil gaan gelden. Hiervoor is het noodzakelijk dat de medehuurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft.

De verhuurder kan een dergelijk verzoek alleen afwijzen als de samenwoner, die de status van medehuurder wil krijgen, niet ten minste twee jaar zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad en daar met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert. Stemt de verhuurder niet in, dan kan zelfs de kantonrechter het medehuurderschap toekennen.  De belangen van de verhuurder mogen ook dan niet worden meegewogen.

Gevolgen van medehuurderschap

Bij medehuurderschap heeft óók de medehuurder huurdersbescherming, daaronder valt ook de opzeggingsbescherming . Daar staat tegenover dat de medehuurder – net als de hoofdhuurder – hoofdelijk aansprakelijk is voor alle verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst.

En als de huurovereenkomst met de oorspronkelijke huurder eindigt, neemt de medehuurder van rechtswege (dus automatisch) de positie van de oorspronkelijke huurder over. Op deze manier kan een verhuurder dus ook geconfronteerd worden met een andere huurder.

Heeft u vragen over het medehuurderschap of een andere vraag van huurrechtelijke aard? Neem dan contact op met een van onze huurspecialisten Anne van Beijsterveldt of Thom van den Boomen.

Het bericht Medehuur: hoe zit het ookalweer? verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Op 15 maart 2024 heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over de vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het huurgenot mag opschorten op het moment dat een huurder is opgehouden met het betalen van de huur. De Hoge Raad stelt gezien de volgorde van het verzuim en de opschortingsmogelijkheden, dat het verhuurder in dit geval is toegestaan om het huurgenot op te schorten. Hieronder vindt u de feiten van de procedure, de overwegingen van de Hoge raad en ons advies.

Feiten en vorderingen

Verhuurder heeft met ingang van 1 juni 2016 met huurder een huurovereenkomst afgesloten voor de huur van een bedrijfsruimte. Deze huurovereenkomst is afgesloten voor een periode van 5 jaar. Vanaf januari 2019 betaalt huurder geen huur meer, waarna huurder het gehuurde in mei 2019 verlaat. Verhuurder dringt er vervolgens bij huurder op aan om het gehuurde volledig te ontruimen en schoon te maken. Daarnaast verzoekt verhuurder aan huurder om de sleutels terug te geven. Later besluit verhuurder om de sloten van het gehuurde te vervangen.

Daarna deelt verhuurder aan huurder mee dat verhuurder geen aanleiding (meer) ziet om aan huurder het huurgenot te verschaffen, nu  huurder het gehuurde reeds heeft verlaten en er tevens sprake is van een aanzienlijke huurachterstand. Naar aanleiding van deze mededeling heeft huurder een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring uitgebracht, wegens het tekortschieten van verhuurder in de nakoming van de verplichtingen van verhuurder uit de huurovereenkomst.  

In de daarop volgende procedure vordert verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van huurder tot betaling van de huur over de periode van 1 januari 2019 tot het moment dat het gehuurde aan een derde wordt verhuurd. Anderzijds vordert huurder voor recht te verklaren dat verhuurder met het vervangen van de sloten onrechtmatig heeft gehandeld. Huurder wil dat verhuurder de schade die huurder daardoor heeft geleden, vergoedt.

Overwegingen Hoge Raad

De Hoge Raad overweegt dat deze procedure wordt gekenmerkt door het feit dat huurder is opgehouden te betalen en het gehuurde heeft verlaten. Hierna heeft verhuurder het gehuurde door het vervangen van de sloten voor huurder afgesloten. Over de (on)rechtmatigheid hiervan is de Hoge Raad duidelijk. Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst. Dat brengt met zich mee dat op het moment dat een van de partijen haar verplichtingen niet nakomt, de wederpartij de daartegenover staande verplichtingen mag opschorten. Dat betekent dat omdat huurder niet voldoet aan de verplichting van huurder tot het betalen van de huur, verhuurder ook niet hoeft te voldoen aan zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot. Hierbij mag verhuurder dus zelfs kiezen voor het vervangen van de sloten.

Daarbij is met name van belang dat huurder eerder in verzuim is komen te verkeren door het niet betalen van de huur. Huurder is eerder in verzuim gekomen ten opzichte van verhuurder, door het niet betalen van de huurpenningen, dan dat verhuurder in verzuim had kunnen komen door het niet verschaffen van het huurgenot.

In lagere jurisprudentie werd er eerder vanuit gegaan dat een verhuurder niet de bevoegdheid heeft om de verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten, nu het verschaffen van huurgenot wordt gezien als een kernverplichting die bij opschorting niet later ongedaan kan worden gemaakt (zie bijvoorbeeld Hof Arnhem-Leeuwarden 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7133). Daarbij was van belang dat normaliter een ontbinding van de huurovereenkomst bij tekortkoming van een huurder slechts door een rechter kan worden uitgesproken (art. 7:231 BW).

Conclusie

Bij huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte heeft verhuurder meer mogelijkheden om zijn verplichtingen die volgen uit de huurovereenkomst op te schorten bij wanbetaling door huurder, dan het geval is bij de verhuur van woonruimte. Máár, dat wil niet zeggen dat een verhuurder van bedrijfsruimte bij een huurachterstand altijd zonder meer de sloten van het gehuurde mag vervangen.

De Hoge Raad kent in de besproken uitspraak een groot belang toe aan het feit dat  huurder al eerder (vrijwillig) was vertrokken. Nu er sprake was van een huurachterstand, was  verhuurder na een verzoek van huurder niet bereid het huurgenot “opnieuw” aan deze huurder te verschaffen. Dat is een andere situatie dan de situatie van eigenrichting waarbij een verhuurder de sloten van het gehuurde vervangt om de huurder dwars te zitten, iets waar advocaat-generaal Valk in zijn conclusie ook voor waarschuwt. Vanzelfsprekend dient er bij de verhuur van woonruimte nog veel terughoudender met deze bevoegdheid te worden omgegaan.

Mocht u problemen hebben met een huurder die niet betaalt of heeft u andere huurrechtelijke vraagstukken? Neem dan contact op met één van onze huurrechtspecialisten.

Het bericht Opschorten huurgenot door verhuurder: kun je... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Jaarlijks wordt de hoogte van de verhuis- en herinrichtingkostenvergoeding aangepast. Onlangs is de minimale vergoeding verhoogd naar 7.428,00. Dit bedrag is van toepassing op huurders die na 29 februari 2024 verhuizen. Voor zelfstandige woonruimte geldt met ingang van 29 februari 2024 het hiervoor genoemde bedrag. In 2023 was de vergoeding € 7.156,00 in 2022 was de vergoeding € 6.505,00. Voor huurders van onzelfstandige woonruimte geldt geen minimumbedrag.

Een huurder heeft enkel recht op de verhuiskostenvergoeding als de verhuizing noodzakelijk is door de renovatiewerkzaamheden. Bij sommige renovatiewerkzaamheden is een verhuizing niet nodig en is er aldus geen sprake van recht op de verhuiskostenvergoeding. Een huurder heeft ook geen recht op de verhuiskostenvergoeding als de verhuurder de huurder tijdelijk een andere woning ter beschikking stelt, die volledig ingericht is.

Een verhuurder kan ook aanbieden om de verhuizing voor de huurder te regelen en de nieuwe woning te schilderen en te stofferen, in plaats van het betalen van de vergoeding. Een huurder is niet verplicht dit aanbod te accepteren en kan altijd in plaats daarvan om de minimumvergoeding vragen. Heeft u vragen over (het recht op) de verhuiskostenvergoeding, of een andere huurrechtelijke vraag? Neem dan contact op met een van onze huurspecialisten.

Het bericht Jaarlijkse verhoging verhuis- en... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Op 11 januari 2024 heeft de kantonrechter in haar vonnis uitgebreid uiteengezet welke vragen er naar aanleiding van de uitspraak van 5 oktober 2023 aan de Hoge Raad zullen worden gesteld. Beide procespartijen hebben mogen reageren op de voorgenomen vragen van de kantonrechter. In dit artikel zullen alle vragen besproken worden en wordt kort stilgestaan bij de eventuele gevolgen die (het antwoord op) deze vragen zouden kunnen hebben.

Vraag 1
Vraag 1 is onderverdeeld in 2 vragen. Vraag 1A gaat over in welk geval een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk wordt gekwalificeerd en welke maatstaven bij deze beoordeling een rol zouden moeten spelen. In dit geval gaat het om een bepaling op grond waarvan het de verhuurder ieder jaar toegestaan is om de huur te verhogen met de consumentenprijsindex vermeerderd met maximaal 3%.

Uit jurisprudentie van het Hof van Justitie is gebleken dat het Hof vergaande beperkingen stelt aan een dergelijk (huur)prijswijzigingsbeding. Volgens het Hof dient zo’n beding in ieder geval een aantal dingen te bevatten, namelijk:
– de gronden op basis waarvan de huurprijs kan worden aangepast;
– een geldige reden, op basis van die gronden, voor de huurprijswijziging; en
– de wijze waarop de huurprijs wordt aangepast.

De kantonrechter meent dat in het bovenstaand geval de grond(en) waarop de huurprijs kan worden gewijzigd ontbreekt.

Vraag 1B ziet erop hoe een rechter om dient te gaan met een beding waarvan een onderdeel als oneerlijk kan worden aangemerkt. Als enkel het “+3%”-gedeelte van de bepaling door de rechter als oneerlijk wordt gezien, wordt dan het gehele beding nietig verklaard of blijft de rest van het beding dan staan? Dit is een hele belangrijke vraag, omdat dit het verschil kan maken tussen het terugdraaien van de gehele huurverhoging vanaf aanvang huurovereenkomst of “enkel” van een gedeelte van de huurverhoging.

Vraag 2
Vaste jurisprudentie van het Hof van Justitie is dat een oneerlijk beding geacht wordt nooit bestaan te hebben. Op die manier heeft dat beding geen (nadelige) gevolgen voor de consument. De kantonrechter vraagt aan de Hoge Raad of dat in dit geval betekent dat iedere verhoging vanaf het aangaan van de huurovereenkomst vervalt? Dat zou een terugbetalingsverplichting opleveren voor de verhuurder voor alle verhogingen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst. Daarnaast zou dat betekenen dat de verhuurder de huurprijs ook in de toekomst niet kan verhogen. Dat heeft uiteraard hele grote gevolgen.

Vraag 3
De kantonrechter heeft in de desbetreffende zaak op eigen initiatief (= “ambtshalve”) bekeken of het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is. De kantonrechter stelt vragen over haar eigen rol en de reikwijdte daarvan in dergelijke procedures. De vraag is hoe ver de rechter in dergelijke procedures dient te gaan? De kantonrechter vraagt zich af of zij zich in een dergelijke procedure niet moet beperken tot het toewijzen van huurtermijnen ter hoogte van de aanvangshuurprijs, nu enkel de verhogingen nietig zijn? Of dient de kantonrechter, zoals de kantonrechter Amsterdam deed, na te gaan of er teveel is betaald en dit af te trekken van de gevorderde huurachterstand? Dit is interessant nu de huurder(s) hierop in dit geval geen beroep hebben gedaan en zelfs niet zijn verschenen voor de rechtbank.

Vraag 4
Mocht het antwoord op voorgaande twee vragen ‘ja’ zijn, dan is het de vraag of de verhuurder kan worden gedwongen tot terugbetaling van het teveel door de huurder(s) betaalde. De vraag is of een beroep op verjaring zou kunnen slagen? Indien het antwoord op deze vraag bevestigend is, moet ook worden bepaald wanneer de verjaringstermijn aanvangt. Voor verhuurders is dit vanzelfsprekend een belangrijke vraag, nu een terugbetalingsverplichting ernstige (financiële) consequenties zou kunnen hebben.

Vraag 5
De laatste vraag kan worden gezien als het laatste redmiddel voor verhuurders om, indien er een terugbetalingsverplichting is ontstaan en verjaring geen optie is, het teveel betaalde toch niet te hoeven terugbetalen. Er wordt gevraagd of er bij een dergelijke terugbetalingsverplichting sprake kan zijn van een ‘zeer uitzonderlijk geval’ zoals beschreven is in jurisprudentie van het Hof van Justitie. Het Hof stelt dat in dergelijke gevallen op grond van de rechtszekerheid de periode waarover terugbetaling kan worden gevraagd, in tijd dient te worden beperkt. Voor het aanwezig zijn van zo’n zeer uitzonderlijk geval, dient sprake zijn van twee criteria:
– de goede trouw van belanghebbende kringen; en
– het gevaar van ernstige verstoringen.

De goede trouw zou volgens de kantonrechter gevonden kunnen worden in het feit dat niet actief door de overheid is gewezen op de Richtlijn oneerlijke bedingen, waardoor verhuurders ‘ter goede trouw’ huurovereenkomsten (conform het ROZ-model) hebben opgesteld/gebruikt.

Mocht dit inderdaad het geval zijn, dan is het nog maar de vraag of sprake is van ‘ernstige verstoringen’. Het Hof van Justitie heeft namelijk eerder bepaald dat het de verantwoordelijkheid is van een ondernemer (in dit geval de verhuurder) om haar activiteiten in overeenstemming met de richtlijn te organiseren. Het is niet aanvaardbaar als een verhuurder de door de richtlijn nagestreefde doelstelling van consumentenbescherming kan omzeilen met als argument dat er voor haar bepaalde financiële stabiliteit moet worden gewaarborgd. Kortom, het antwoord op deze laatste vraag is zeer belangrijk, maar zal zeker niet eenvoudig te geven zijn.

Conclusie
De kantonrechter Amsterdam heeft de Hoge Raad enkele zeer interessante en relevante vragen gesteld, waarop het antwoord des te interessanter is. Vanzelfsprekend volgen wij het nieuws hierover op de voet en zullen u informeren zodra er meer duidelijk is. Heeft u in de tussentijd vragen over een (op te stellen) huurovereenkomst, een huurprijswijzigingsbeding of een algemene huurrechtelijke kwestie? Neem dan contact op met één van onze huurrechtspecialisten.

Het bericht Oneerlijke bedingen in een huurovereenkomst II verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Een onderdeel van het consumentenrecht is de Europese Richtlijn 93/13 EG, ook wel bekend als de “Richtlijn oneerlijke bedingen”. Deze richtlijn bepaalt dat een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk wordt beschouwd op het moment dat het beding evenwicht tussen partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. De rechter moet een beding in een overeenkomst met een consument ambtshalve toetsen aan het consumentenrecht, en dus ook aan de Richtlijn oneerlijke bedingen. Ambtshalve betekent dat de rechter dat uit eigen beweging moet doen, ook als de consument/huurder daar niet om verzoekt.

Recent heeft de kantonrechter Amsterdam een aantal uitspraken gedaan over oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten met consumenten. Die uitspraken zouden verstrekkende gevolgen kunnen hebben. Hieronder wordt een tweetal van deze uitspraken kort besproken.

“Bouwinvest”, de uitspraak van 3 augustus 2023
Dit is een van de eerste uitspraken waarin ambtshalve toetsing bij huurovereenkomsten meer belangstelling heeft gekregen. In deze procedure eist verhuurder Bouwinvest ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege een aantal maanden huurachterstand van de huurder.

De rechter toetst ambtshalve of het indexatiebepaling in de huurovereenkomst in lijn is met de Richtlijn oneerlijke bedingen. Op grond van die bepaling was het de verhuurder ieder jaar toegestaan de huur te verhogen met de consumentenprijsindex, vermeerderd met maximaal 5%. De rechter oordeelt dat de indexatiebepaling oneerlijk is. Volgens de rechter wordt het evenwicht tussen huurder en verhuurder met deze bepaling aanzienlijk verstoord, de rechter focust daarbij met name op de verhoging van maximaal 5% die mogelijk is náást de consumentenprijsindex.

Het gevolg van dit oordeel is dat het indexatiebeding niet geldig is en ook nooit geldig is geweest. Kortom, Bouwinvest heeft de huurprijs sinds de aanvang van de huurovereenkomst, in dit geval 2005, niet kunnen verhogen. Het gevolg daarvan is dat geen sprake blijkt te zijn van een huurachterstand, maar dat huurder al jaren te veel heeft betaald.

Bouwinvest heeft inmiddels hoger beroep ingesteld tegen deze uitspraak. Het is dus vooralsnog niet duidelijk of de uitspraak in stand blijft of niet, maar de uitspraak is wel een grote waarschuwing voor verhuurders die een soortgelijke indexatiebepaling gebruiken.

Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad: de uitspraak van 5 oktober 2023
Op 5 oktober jl. is de meest recente uitspraak gedaan. Daarin heeft de kantonrechter Amsterdam prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over oneerlijke bedingen in een huurovereenkomst.

In deze procedure heeft de verhuurder de huurder gedagvaard. De rechter toetst weer ambtshalve de huurovereenkomst aan de Richtlijn oneerlijke bedingen. De rechter beoordeelt in deze uitspraak de indexatiebepaling, de rentebepaling en de incassokostenbepaling.

De rechter oordeelt dat de rente– en incassokostenbepaling beiden oneerlijk zijn, onder meer omdat in beide gevallen de gehanteerde percentages beduidend hoger zijn dan de gebruikelijke en/of wettelijke percentages. Het feit dat de verhuurder nooit een beroep heeft gedaan op deze bepaling, maar “gewoon” terugvalt op de wettelijke regeling doet daar volgens de rechter niets aan af. Enkel door het opnemen van een oneerlijk beding, heeft de verhuurder al zijn kansen verspeeld om aanspraak te maken op rente en incassokosten.

Ook de indexatiebepaling, die veel gelijkenissen vertoont met de indexatiebepaling uit de voorgaande uitspraak, is volgens de rechter oneerlijk. Dat betekent dat de verhuurder de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst niet heeft kunnen verhogen. De aanvangshuurprijs geldt nog steeds.

Naar aanleiding van deze uitspraak en de grote gevolgen die deze uitspraak heeft, heeft de kantonrechter besloten de Hoge Raad een aantal prejudiciële vragen te stellen. De rechter vraagt de Hoge Raad (onder meer) of bij een huurprijswijzigingsbepaling met een eerlijk/wettelijk deel en anderzijds een oneerlijk deel, het beding in het geheel ongeldig is of alleen het oneerlijke gedeelte van de bepaling. Ook vraagt de rechter aan de Hoge Raad of bij een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding iedere verhoging vanaf de aanvang van de huurovereenkomst vervalt, waardoor vanaf de aanvang steeds uitsluitend de aanvangshuurprijs verschuldigd kan zijn.

Het antwoord op deze vragen zal impact hebben op veel bestaande huurovereenkomsten, nu voornoemde bepalingen vaak zijn opgenomen in het ROZ model woonruimte dat door het merendeel van de verhuurders wordt gebruikt.

Wij zullen u op de hoogte houden van de ontwikkelingen en uitspraken over dit onderwerp. Wil u intussen meer weten over mogelijk oneerlijke bedingen in uw huurovereenkomst, de implicaties daarvan of heeft u andere huurrechtelijke vragen? Neem dan contact op met Anne van Beijsterveldt.

Het bericht Oneerlijke bedingen in een huurovereenkomst verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Energielabel

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is een op punten gebaseerd systeem om de maximaal toegestane huurprijs van een woning vast te stellen (van woningen tot de liberalisatiegrens van 808,06).

Sinds 2011 telt de energieprestatie van een woning mee in de puntentelling van het woningwaarderingsstelsel. Een hoog energielabel levert meer punten op, waardoor de verhuurder een hogere huurprijs kan vragen.

Op grond van artikel 2.1 lid 3 Besluit energieprestatie gebouwen (‘Beg’) is de verhuurder verplicht een afschrift van een geldig energielabel beschikbaar te stellen aan een nieuwe huurder. Vanaf de registratiedatum is een energielabel tien jaar geldig (art. 2.1 lid 7 Beg). De verhuurder is verplicht een nieuw energielabel op te stellen, op het moment de woning aan nieuwe huurders wordt verhuurd (artikel 2.1 lid 3 Beg). Kortom, als de looptijd van een energielabel verstrijkt tijdens een lopende huurovereenkomst hoeft er geen nieuw energielabel te worden aangevraagd. Zodra de verhuurder de woonruimte aan een nieuwe huurder gaat verhuren, dient de verhuurder te zorgen voor een nieuw (en dus geldig) energielabel.

Wanneer het energielabel niet tijdig is vastgesteld of de geldigheidsduur van tien jaar is verstreken, dan bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal WWS-punten. Er is dus gekozen voor een tweeledig stelsel: waardering op basis van een energielabel en bij gebreke daarvan op basis van het bouwjaar.  Bij het waarderen van de energieprestatie – uitgaande van het bouwjaar van de woning – wordt géén rekening gehouden met het feit dat de energieprestatie van veel woningen door het treffen van energiebesparende voorzieningen in de loop der tijd is verbeterd. 

Vanaf 2021 dienen energielabels berekend te worden conform de NTA 8800 (het primair fossiel energiegebruik per kWh/m² per jaar). In tegenstelling tot voorheen, betekent dat dat een uitgebreide opname van de woning door een erkend energielabeldeskundige vereist is.

Wil u meer weten over (het vervallen van) het energielabel of heeft u andere huurrechtelijke vragen? Neem dan contact op met Anne van Beijsterveldt.

Het bericht Hoe verloopt het met een verlopen energielabel? verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

De uitnodiging is hier te vinden.

Wilt u zich aanmelden? Doe dat dan snel! Er zijn beperkt plaatsen beschikbaar. Aanmelden kan bij het secretariaat, Lizette van Zon, via l.vanzon@devoort.nl. Vermeld uw organisatienaam, contactgegevens en of u een collega of relatie meeneemt in de aanmelding.

Het bericht UITNODIGING bijeenkomst Overheid &... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Hoe zat het ook alweer?

Tot 1 mei 2021 gold in beginsel een hoge mate van contractsvrijheid daar waar het gaat om de jaarlijkse huurverhoging. Dit betekent dat er tot dan toe geen wettelijk maximum op de jaarlijkse verhogingen lag. Per 1 mei 2021 is dit veranderd, mede ingegeven door de coronacrisis, en is er een wet doorgevoerd die de jaarlijkse verhoging in de vrije sector reguleert. Voor de periode van 1 mei 2021 tot 1 mei 2024 mag de huurprijs maximaal worden verhoogd met de inflatie +1%. Maar gezien de hoge inflatie in 2022 (11,6 %) vindt men in Den Haag dat ook deze regeling niet kan volstaan en heeft zij een wetswijziging voorgelegd.

Wat verandert er?

Op 20 december 2022 heeft de Eerste Kamer een wetswijziging aangenomen die de toegestane maximale huur wijzigt. De wet is op 27 december 2022 gepubliceerd en heeft tot gevolg dat de jaarlijkse verhoging niet enkel meer berekend wordt op basis van de inflatie. Er wordt een tweede manier van berekenen toegevoegd waarbij uit wordt gegaan van de loonontwikkeling. Deze houdt in dat het percentage waarmee de huur (maximaal) verhoogd mag worden, gelijk gesteld wordt met de loonontwikkeling +1%. Zorgt die laatst genoemde manier van berekenen voor een lager stijgingspercentage ten opzichte van de berekening op basis van de inflatie, dan geldt dat lagere percentage. Op deze manier wordt beoogd de huurprijzen – ook in de vrije sector – betaalbaar te houden, omdat de loonontwikkeling niet vanzelfsprekend meestijgt met de inflatie.

Dit betekent dat de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector vanaf 1 januari 2023 maximaal 4,1% (3,1% CAO-loonontwikkeling + 1 procentpunt) mag zijn.

En nu?                                         

Deze wetswijziging waarbij ook de huurprijsverhogingen in de vrije sector in sterke mate worden gereguleerd is per 1 januari 2023 in werking getreden. Aangezien deze wijziging zich bevindt ‘in’ de tijdelijke regeling tot 1 mei 2024, is het nog maar de vraag hoe er na die tijd met de steeds verdere regulering van de vrije sector wordt omgesprongen. Wie weet is er tegen die tijd ook meer bekend over de ‘middenhuursector’ en wordt daar een koppeling mee gemaakt. Eén ding is zeker: de tijd zal het ons ongetwijfeld leren en wij zullen u op de hoogte houden.

Wilt u meer weten over dit onderwerp of heeft u andere huurrechtelijke vragen? Neem dan contact op met één van onze huurrechtspecialisten.

Het bericht Wijziging maximering huurprijsverhoging... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.