Op 15 maart 2024 heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over de vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het huurgenot mag opschorten op het moment dat een huurder is opgehouden met het betalen van de huur. De Hoge Raad stelt gezien de volgorde van het verzuim en de opschortingsmogelijkheden, dat het verhuurder in dit geval is toegestaan om het huurgenot op te schorten. Hieronder vindt u de feiten van de procedure, de overwegingen van de Hoge raad en ons advies.

Feiten en vorderingen

Verhuurder heeft met ingang van 1 juni 2016 met huurder een huurovereenkomst afgesloten voor de huur van een bedrijfsruimte. Deze huurovereenkomst is afgesloten voor een periode van 5 jaar. Vanaf januari 2019 betaalt huurder geen huur meer, waarna huurder het gehuurde in mei 2019 verlaat. Verhuurder dringt er vervolgens bij huurder op aan om het gehuurde volledig te ontruimen en schoon te maken. Daarnaast verzoekt verhuurder aan huurder om de sleutels terug te geven. Later besluit verhuurder om de sloten van het gehuurde te vervangen.

Daarna deelt verhuurder aan huurder mee dat verhuurder geen aanleiding (meer) ziet om aan huurder het huurgenot te verschaffen, nu  huurder het gehuurde reeds heeft verlaten en er tevens sprake is van een aanzienlijke huurachterstand. Naar aanleiding van deze mededeling heeft huurder een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring uitgebracht, wegens het tekortschieten van verhuurder in de nakoming van de verplichtingen van verhuurder uit de huurovereenkomst.  

In de daarop volgende procedure vordert verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van huurder tot betaling van de huur over de periode van 1 januari 2019 tot het moment dat het gehuurde aan een derde wordt verhuurd. Anderzijds vordert huurder voor recht te verklaren dat verhuurder met het vervangen van de sloten onrechtmatig heeft gehandeld. Huurder wil dat verhuurder de schade die huurder daardoor heeft geleden, vergoedt.

Overwegingen Hoge Raad

De Hoge Raad overweegt dat deze procedure wordt gekenmerkt door het feit dat huurder is opgehouden te betalen en het gehuurde heeft verlaten. Hierna heeft verhuurder het gehuurde door het vervangen van de sloten voor huurder afgesloten. Over de (on)rechtmatigheid hiervan is de Hoge Raad duidelijk. Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst. Dat brengt met zich mee dat op het moment dat een van de partijen haar verplichtingen niet nakomt, de wederpartij de daartegenover staande verplichtingen mag opschorten. Dat betekent dat omdat huurder niet voldoet aan de verplichting van huurder tot het betalen van de huur, verhuurder ook niet hoeft te voldoen aan zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot. Hierbij mag verhuurder dus zelfs kiezen voor het vervangen van de sloten.

Daarbij is met name van belang dat huurder eerder in verzuim is komen te verkeren door het niet betalen van de huur. Huurder is eerder in verzuim gekomen ten opzichte van verhuurder, door het niet betalen van de huurpenningen, dan dat verhuurder in verzuim had kunnen komen door het niet verschaffen van het huurgenot.

In lagere jurisprudentie werd er eerder vanuit gegaan dat een verhuurder niet de bevoegdheid heeft om de verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten, nu het verschaffen van huurgenot wordt gezien als een kernverplichting die bij opschorting niet later ongedaan kan worden gemaakt (zie bijvoorbeeld Hof Arnhem-Leeuwarden 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7133). Daarbij was van belang dat normaliter een ontbinding van de huurovereenkomst bij tekortkoming van een huurder slechts door een rechter kan worden uitgesproken (art. 7:231 BW).

Conclusie

Bij huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte heeft verhuurder meer mogelijkheden om zijn verplichtingen die volgen uit de huurovereenkomst op te schorten bij wanbetaling door huurder, dan het geval is bij de verhuur van woonruimte. Máár, dat wil niet zeggen dat een verhuurder van bedrijfsruimte bij een huurachterstand altijd zonder meer de sloten van het gehuurde mag vervangen.

De Hoge Raad kent in de besproken uitspraak een groot belang toe aan het feit dat  huurder al eerder (vrijwillig) was vertrokken. Nu er sprake was van een huurachterstand, was  verhuurder na een verzoek van huurder niet bereid het huurgenot “opnieuw” aan deze huurder te verschaffen. Dat is een andere situatie dan de situatie van eigenrichting waarbij een verhuurder de sloten van het gehuurde vervangt om de huurder dwars te zitten, iets waar advocaat-generaal Valk in zijn conclusie ook voor waarschuwt. Vanzelfsprekend dient er bij de verhuur van woonruimte nog veel terughoudender met deze bevoegdheid te worden omgegaan.

Mocht u problemen hebben met een huurder die niet betaalt of heeft u andere huurrechtelijke vraagstukken? Neem dan contact op met één van onze huurrechtspecialisten.

Het bericht Opschorten huurgenot door verhuurder: kun je... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Jaarlijks wordt de hoogte van de verhuis- en herinrichtingkostenvergoeding aangepast. Onlangs is de minimale vergoeding verhoogd naar 7.428,00. Dit bedrag is van toepassing op huurders die na 29 februari 2024 verhuizen. Voor zelfstandige woonruimte geldt met ingang van 29 februari 2024 het hiervoor genoemde bedrag. In 2023 was de vergoeding € 7.156,00 in 2022 was de vergoeding € 6.505,00. Voor huurders van onzelfstandige woonruimte geldt geen minimumbedrag.

Een huurder heeft enkel recht op de verhuiskostenvergoeding als de verhuizing noodzakelijk is door de renovatiewerkzaamheden. Bij sommige renovatiewerkzaamheden is een verhuizing niet nodig en is er aldus geen sprake van recht op de verhuiskostenvergoeding. Een huurder heeft ook geen recht op de verhuiskostenvergoeding als de verhuurder de huurder tijdelijk een andere woning ter beschikking stelt, die volledig ingericht is.

Een verhuurder kan ook aanbieden om de verhuizing voor de huurder te regelen en de nieuwe woning te schilderen en te stofferen, in plaats van het betalen van de vergoeding. Een huurder is niet verplicht dit aanbod te accepteren en kan altijd in plaats daarvan om de minimumvergoeding vragen. Heeft u vragen over (het recht op) de verhuiskostenvergoeding, of een andere huurrechtelijke vraag? Neem dan contact op met een van onze huurspecialisten.

Het bericht Jaarlijkse verhoging verhuis- en... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Op 11 januari 2024 heeft de kantonrechter in haar vonnis uitgebreid uiteengezet welke vragen er naar aanleiding van de uitspraak van 5 oktober 2023 aan de Hoge Raad zullen worden gesteld. Beide procespartijen hebben mogen reageren op de voorgenomen vragen van de kantonrechter. In dit artikel zullen alle vragen besproken worden en wordt kort stilgestaan bij de eventuele gevolgen die (het antwoord op) deze vragen zouden kunnen hebben.

Vraag 1
Vraag 1 is onderverdeeld in 2 vragen. Vraag 1A gaat over in welk geval een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk wordt gekwalificeerd en welke maatstaven bij deze beoordeling een rol zouden moeten spelen. In dit geval gaat het om een bepaling op grond waarvan het de verhuurder ieder jaar toegestaan is om de huur te verhogen met de consumentenprijsindex vermeerderd met maximaal 3%.

Uit jurisprudentie van het Hof van Justitie is gebleken dat het Hof vergaande beperkingen stelt aan een dergelijk (huur)prijswijzigingsbeding. Volgens het Hof dient zo’n beding in ieder geval een aantal dingen te bevatten, namelijk:
– de gronden op basis waarvan de huurprijs kan worden aangepast;
– een geldige reden, op basis van die gronden, voor de huurprijswijziging; en
– de wijze waarop de huurprijs wordt aangepast.

De kantonrechter meent dat in het bovenstaand geval de grond(en) waarop de huurprijs kan worden gewijzigd ontbreekt.

Vraag 1B ziet erop hoe een rechter om dient te gaan met een beding waarvan een onderdeel als oneerlijk kan worden aangemerkt. Als enkel het “+3%”-gedeelte van de bepaling door de rechter als oneerlijk wordt gezien, wordt dan het gehele beding nietig verklaard of blijft de rest van het beding dan staan? Dit is een hele belangrijke vraag, omdat dit het verschil kan maken tussen het terugdraaien van de gehele huurverhoging vanaf aanvang huurovereenkomst of “enkel” van een gedeelte van de huurverhoging.

Vraag 2
Vaste jurisprudentie van het Hof van Justitie is dat een oneerlijk beding geacht wordt nooit bestaan te hebben. Op die manier heeft dat beding geen (nadelige) gevolgen voor de consument. De kantonrechter vraagt aan de Hoge Raad of dat in dit geval betekent dat iedere verhoging vanaf het aangaan van de huurovereenkomst vervalt? Dat zou een terugbetalingsverplichting opleveren voor de verhuurder voor alle verhogingen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst. Daarnaast zou dat betekenen dat de verhuurder de huurprijs ook in de toekomst niet kan verhogen. Dat heeft uiteraard hele grote gevolgen.

Vraag 3
De kantonrechter heeft in de desbetreffende zaak op eigen initiatief (= “ambtshalve”) bekeken of het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is. De kantonrechter stelt vragen over haar eigen rol en de reikwijdte daarvan in dergelijke procedures. De vraag is hoe ver de rechter in dergelijke procedures dient te gaan? De kantonrechter vraagt zich af of zij zich in een dergelijke procedure niet moet beperken tot het toewijzen van huurtermijnen ter hoogte van de aanvangshuurprijs, nu enkel de verhogingen nietig zijn? Of dient de kantonrechter, zoals de kantonrechter Amsterdam deed, na te gaan of er teveel is betaald en dit af te trekken van de gevorderde huurachterstand? Dit is interessant nu de huurder(s) hierop in dit geval geen beroep hebben gedaan en zelfs niet zijn verschenen voor de rechtbank.

Vraag 4
Mocht het antwoord op voorgaande twee vragen ‘ja’ zijn, dan is het de vraag of de verhuurder kan worden gedwongen tot terugbetaling van het teveel door de huurder(s) betaalde. De vraag is of een beroep op verjaring zou kunnen slagen? Indien het antwoord op deze vraag bevestigend is, moet ook worden bepaald wanneer de verjaringstermijn aanvangt. Voor verhuurders is dit vanzelfsprekend een belangrijke vraag, nu een terugbetalingsverplichting ernstige (financiële) consequenties zou kunnen hebben.

Vraag 5
De laatste vraag kan worden gezien als het laatste redmiddel voor verhuurders om, indien er een terugbetalingsverplichting is ontstaan en verjaring geen optie is, het teveel betaalde toch niet te hoeven terugbetalen. Er wordt gevraagd of er bij een dergelijke terugbetalingsverplichting sprake kan zijn van een ‘zeer uitzonderlijk geval’ zoals beschreven is in jurisprudentie van het Hof van Justitie. Het Hof stelt dat in dergelijke gevallen op grond van de rechtszekerheid de periode waarover terugbetaling kan worden gevraagd, in tijd dient te worden beperkt. Voor het aanwezig zijn van zo’n zeer uitzonderlijk geval, dient sprake zijn van twee criteria:
– de goede trouw van belanghebbende kringen; en
– het gevaar van ernstige verstoringen.

De goede trouw zou volgens de kantonrechter gevonden kunnen worden in het feit dat niet actief door de overheid is gewezen op de Richtlijn oneerlijke bedingen, waardoor verhuurders ‘ter goede trouw’ huurovereenkomsten (conform het ROZ-model) hebben opgesteld/gebruikt.

Mocht dit inderdaad het geval zijn, dan is het nog maar de vraag of sprake is van ‘ernstige verstoringen’. Het Hof van Justitie heeft namelijk eerder bepaald dat het de verantwoordelijkheid is van een ondernemer (in dit geval de verhuurder) om haar activiteiten in overeenstemming met de richtlijn te organiseren. Het is niet aanvaardbaar als een verhuurder de door de richtlijn nagestreefde doelstelling van consumentenbescherming kan omzeilen met als argument dat er voor haar bepaalde financiële stabiliteit moet worden gewaarborgd. Kortom, het antwoord op deze laatste vraag is zeer belangrijk, maar zal zeker niet eenvoudig te geven zijn.

Conclusie
De kantonrechter Amsterdam heeft de Hoge Raad enkele zeer interessante en relevante vragen gesteld, waarop het antwoord des te interessanter is. Vanzelfsprekend volgen wij het nieuws hierover op de voet en zullen u informeren zodra er meer duidelijk is. Heeft u in de tussentijd vragen over een (op te stellen) huurovereenkomst, een huurprijswijzigingsbeding of een algemene huurrechtelijke kwestie? Neem dan contact op met één van onze huurrechtspecialisten.

Het bericht Oneerlijke bedingen in een huurovereenkomst II verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Een onderdeel van het consumentenrecht is de Europese Richtlijn 93/13 EG, ook wel bekend als de “Richtlijn oneerlijke bedingen”. Deze richtlijn bepaalt dat een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk wordt beschouwd op het moment dat het beding evenwicht tussen partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. De rechter moet een beding in een overeenkomst met een consument ambtshalve toetsen aan het consumentenrecht, en dus ook aan de Richtlijn oneerlijke bedingen. Ambtshalve betekent dat de rechter dat uit eigen beweging moet doen, ook als de consument/huurder daar niet om verzoekt.

Recent heeft de kantonrechter Amsterdam een aantal uitspraken gedaan over oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten met consumenten. Die uitspraken zouden verstrekkende gevolgen kunnen hebben. Hieronder wordt een tweetal van deze uitspraken kort besproken.

“Bouwinvest”, de uitspraak van 3 augustus 2023
Dit is een van de eerste uitspraken waarin ambtshalve toetsing bij huurovereenkomsten meer belangstelling heeft gekregen. In deze procedure eist verhuurder Bouwinvest ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege een aantal maanden huurachterstand van de huurder.

De rechter toetst ambtshalve of het indexatiebepaling in de huurovereenkomst in lijn is met de Richtlijn oneerlijke bedingen. Op grond van die bepaling was het de verhuurder ieder jaar toegestaan de huur te verhogen met de consumentenprijsindex, vermeerderd met maximaal 5%. De rechter oordeelt dat de indexatiebepaling oneerlijk is. Volgens de rechter wordt het evenwicht tussen huurder en verhuurder met deze bepaling aanzienlijk verstoord, de rechter focust daarbij met name op de verhoging van maximaal 5% die mogelijk is náást de consumentenprijsindex.

Het gevolg van dit oordeel is dat het indexatiebeding niet geldig is en ook nooit geldig is geweest. Kortom, Bouwinvest heeft de huurprijs sinds de aanvang van de huurovereenkomst, in dit geval 2005, niet kunnen verhogen. Het gevolg daarvan is dat geen sprake blijkt te zijn van een huurachterstand, maar dat huurder al jaren te veel heeft betaald.

Bouwinvest heeft inmiddels hoger beroep ingesteld tegen deze uitspraak. Het is dus vooralsnog niet duidelijk of de uitspraak in stand blijft of niet, maar de uitspraak is wel een grote waarschuwing voor verhuurders die een soortgelijke indexatiebepaling gebruiken.

Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad: de uitspraak van 5 oktober 2023
Op 5 oktober jl. is de meest recente uitspraak gedaan. Daarin heeft de kantonrechter Amsterdam prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over oneerlijke bedingen in een huurovereenkomst.

In deze procedure heeft de verhuurder de huurder gedagvaard. De rechter toetst weer ambtshalve de huurovereenkomst aan de Richtlijn oneerlijke bedingen. De rechter beoordeelt in deze uitspraak de indexatiebepaling, de rentebepaling en de incassokostenbepaling.

De rechter oordeelt dat de rente– en incassokostenbepaling beiden oneerlijk zijn, onder meer omdat in beide gevallen de gehanteerde percentages beduidend hoger zijn dan de gebruikelijke en/of wettelijke percentages. Het feit dat de verhuurder nooit een beroep heeft gedaan op deze bepaling, maar “gewoon” terugvalt op de wettelijke regeling doet daar volgens de rechter niets aan af. Enkel door het opnemen van een oneerlijk beding, heeft de verhuurder al zijn kansen verspeeld om aanspraak te maken op rente en incassokosten.

Ook de indexatiebepaling, die veel gelijkenissen vertoont met de indexatiebepaling uit de voorgaande uitspraak, is volgens de rechter oneerlijk. Dat betekent dat de verhuurder de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst niet heeft kunnen verhogen. De aanvangshuurprijs geldt nog steeds.

Naar aanleiding van deze uitspraak en de grote gevolgen die deze uitspraak heeft, heeft de kantonrechter besloten de Hoge Raad een aantal prejudiciële vragen te stellen. De rechter vraagt de Hoge Raad (onder meer) of bij een huurprijswijzigingsbepaling met een eerlijk/wettelijk deel en anderzijds een oneerlijk deel, het beding in het geheel ongeldig is of alleen het oneerlijke gedeelte van de bepaling. Ook vraagt de rechter aan de Hoge Raad of bij een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding iedere verhoging vanaf de aanvang van de huurovereenkomst vervalt, waardoor vanaf de aanvang steeds uitsluitend de aanvangshuurprijs verschuldigd kan zijn.

Het antwoord op deze vragen zal impact hebben op veel bestaande huurovereenkomsten, nu voornoemde bepalingen vaak zijn opgenomen in het ROZ model woonruimte dat door het merendeel van de verhuurders wordt gebruikt.

Wij zullen u op de hoogte houden van de ontwikkelingen en uitspraken over dit onderwerp. Wil u intussen meer weten over mogelijk oneerlijke bedingen in uw huurovereenkomst, de implicaties daarvan of heeft u andere huurrechtelijke vragen? Neem dan contact op met Anne van Beijsterveldt.

Het bericht Oneerlijke bedingen in een huurovereenkomst verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Energielabel

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is een op punten gebaseerd systeem om de maximaal toegestane huurprijs van een woning vast te stellen (van woningen tot de liberalisatiegrens van 808,06).

Sinds 2011 telt de energieprestatie van een woning mee in de puntentelling van het woningwaarderingsstelsel. Een hoog energielabel levert meer punten op, waardoor de verhuurder een hogere huurprijs kan vragen.

Op grond van artikel 2.1 lid 3 Besluit energieprestatie gebouwen (‘Beg’) is de verhuurder verplicht een afschrift van een geldig energielabel beschikbaar te stellen aan een nieuwe huurder. Vanaf de registratiedatum is een energielabel tien jaar geldig (art. 2.1 lid 7 Beg). De verhuurder is verplicht een nieuw energielabel op te stellen, op het moment de woning aan nieuwe huurders wordt verhuurd (artikel 2.1 lid 3 Beg). Kortom, als de looptijd van een energielabel verstrijkt tijdens een lopende huurovereenkomst hoeft er geen nieuw energielabel te worden aangevraagd. Zodra de verhuurder de woonruimte aan een nieuwe huurder gaat verhuren, dient de verhuurder te zorgen voor een nieuw (en dus geldig) energielabel.

Wanneer het energielabel niet tijdig is vastgesteld of de geldigheidsduur van tien jaar is verstreken, dan bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal WWS-punten. Er is dus gekozen voor een tweeledig stelsel: waardering op basis van een energielabel en bij gebreke daarvan op basis van het bouwjaar.  Bij het waarderen van de energieprestatie – uitgaande van het bouwjaar van de woning – wordt géén rekening gehouden met het feit dat de energieprestatie van veel woningen door het treffen van energiebesparende voorzieningen in de loop der tijd is verbeterd. 

Vanaf 2021 dienen energielabels berekend te worden conform de NTA 8800 (het primair fossiel energiegebruik per kWh/m² per jaar). In tegenstelling tot voorheen, betekent dat dat een uitgebreide opname van de woning door een erkend energielabeldeskundige vereist is.

Wil u meer weten over (het vervallen van) het energielabel of heeft u andere huurrechtelijke vragen? Neem dan contact op met Anne van Beijsterveldt.

Het bericht Hoe verloopt het met een verlopen energielabel? verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

De uitnodiging is hier te vinden.

Wilt u zich aanmelden? Doe dat dan snel! Er zijn beperkt plaatsen beschikbaar. Aanmelden kan bij het secretariaat, Lizette van Zon, via l.vanzon@devoort.nl. Vermeld uw organisatienaam, contactgegevens en of u een collega of relatie meeneemt in de aanmelding.

Het bericht UITNODIGING bijeenkomst Overheid &... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Hoe zat het ook alweer?

Tot 1 mei 2021 gold in beginsel een hoge mate van contractsvrijheid daar waar het gaat om de jaarlijkse huurverhoging. Dit betekent dat er tot dan toe geen wettelijk maximum op de jaarlijkse verhogingen lag. Per 1 mei 2021 is dit veranderd, mede ingegeven door de coronacrisis, en is er een wet doorgevoerd die de jaarlijkse verhoging in de vrije sector reguleert. Voor de periode van 1 mei 2021 tot 1 mei 2024 mag de huurprijs maximaal worden verhoogd met de inflatie +1%. Maar gezien de hoge inflatie in 2022 (11,6 %) vindt men in Den Haag dat ook deze regeling niet kan volstaan en heeft zij een wetswijziging voorgelegd.

Wat verandert er?

Op 20 december 2022 heeft de Eerste Kamer een wetswijziging aangenomen die de toegestane maximale huur wijzigt. De wet is op 27 december 2022 gepubliceerd en heeft tot gevolg dat de jaarlijkse verhoging niet enkel meer berekend wordt op basis van de inflatie. Er wordt een tweede manier van berekenen toegevoegd waarbij uit wordt gegaan van de loonontwikkeling. Deze houdt in dat het percentage waarmee de huur (maximaal) verhoogd mag worden, gelijk gesteld wordt met de loonontwikkeling +1%. Zorgt die laatst genoemde manier van berekenen voor een lager stijgingspercentage ten opzichte van de berekening op basis van de inflatie, dan geldt dat lagere percentage. Op deze manier wordt beoogd de huurprijzen – ook in de vrije sector – betaalbaar te houden, omdat de loonontwikkeling niet vanzelfsprekend meestijgt met de inflatie.

Dit betekent dat de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector vanaf 1 januari 2023 maximaal 4,1% (3,1% CAO-loonontwikkeling + 1 procentpunt) mag zijn.

En nu?                                         

Deze wetswijziging waarbij ook de huurprijsverhogingen in de vrije sector in sterke mate worden gereguleerd is per 1 januari 2023 in werking getreden. Aangezien deze wijziging zich bevindt ‘in’ de tijdelijke regeling tot 1 mei 2024, is het nog maar de vraag hoe er na die tijd met de steeds verdere regulering van de vrije sector wordt omgesprongen. Wie weet is er tegen die tijd ook meer bekend over de ‘middenhuursector’ en wordt daar een koppeling mee gemaakt. Eén ding is zeker: de tijd zal het ons ongetwijfeld leren en wij zullen u op de hoogte houden.

Wilt u meer weten over dit onderwerp of heeft u andere huurrechtelijke vragen? Neem dan contact op met één van onze huurrechtspecialisten.

Het bericht Wijziging maximering huurprijsverhoging... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Voor overheden werkt dat beginsel iets anders. Hun contractsvrijheid wordt ingeperkt. Op grond van art. 3:14 BW dienen zij bij het aangaan en uitvoeren van (privaatrechtelijke) overeenkomsten de geschreven en ongeschreven regels van het publiekrecht in acht te nemen, zoals het gelijkheidsbeginsel.

In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat uit dat gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat de overheid geen onroerend goed exclusief aan één partij mag aanbieden en verkopen; andere (potentiële) gegadigden moeten kunnen meedingen. Als uitzondering heeft te gelden als de contractspartij aan te merken is als “enige serieuze gegadigde”. Voor meer informatie daarover kunt u onze vorige blog over het Didam-arrest raadplegen.

Maar hoe zit dat nu met huur?
Naar aanleiding van het Didam-arrest is er de nodige onduidelijkheid over de reikwijdte en implicaties van het arrest. Gelden de criteria uit het Didam-arrest enkel voor een overheidsorgaan dat onroerend goed verkoopt, of geldt het ook voor andere wijzen van uitgifte van grond door een overheidsorgaan zoals huur of pacht?

In een uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland kwam dit al eens aan de orde. Daar was de vraag of de criteria uit het Didam-arrest ook bij het verlengen van een huurovereenkomst met een overheidsorgaan van toepassing zijn.

De voorzieningenrechter overweegt daar dat, nog afgezien van de vraag of de in het Didam-arrest geformuleerde criteria in huursituatie van toepassing zijn, de bodemrechter waarschijnlijk zal oordelen dat er nu er sprake is van de uitzondering van de “enige serieuze gegadigde”. Het ging in dit geval namelijk om de verlenging van reeds bestaande huuroverenkomsten, en de zittende huurders zijn de enige serieuze gegadigden voor verlenging van de huurovereenkomsten.

Recentelijk is nogmaals het Didam-arrest aan de orde gekomen in een huurkwestie. De voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland heeft in een kort geding vonnis, zich uitgesproken over de toepassing van het Didam-arrest bij (tijdelijke) verhuur door een overheidsorgaan.

De gemeente Nieuwegein had met de supermarktketen Aldi een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten met betrekking tot een stuk grond in eigendom van de gemeente. Aldi mocht daar een tijdelijke supermarkt exploiteren voor de duur van 5 jaar. De gemeente heeft haar voornemen om de tijdelijke huurovereenkomst gestand te doen in het gemeenteblad aangekondigd en vermeld dat Aldi de enige serieuze gegadigde is. Direct na deze publicatie starten een aantal andere supermarkten in de regio een kort geding waarin zij vorderen dat het de gemeente verboden wordt uitvoering te geven aan de huurovereenkomst. Zij vorderen dat de gemeente alsnog een openbare selectieprocedure moet organiseren conform het Didam-arrest.

De voorzieningenrechter stelt dat de Hoge Raad in het Didam-arrest een helder uitgangspunt heeft geformuleerd voor privaatrechtelijk overheidshandelen. Er is geen reden om aan te nemen dat het gelijkheidsbeginsel – in de zin van het bieden van gelijke kansen – zich enkel voordoet bij verkoop van een onroerende zaak door de overheid. Deze situatie doet zich ook voor bij (tijdelijke) verhuur van een onroerende zaak door de overheid, mits er daarvoor meer dan één geïnteresseerde is.

De voorzieningenrechter overweegt dat de gemeente in dit geval redelijkerwijs had moeten verwachten dat er ook andere supermarkten geïnteresseerd zouden zijn om de gemeentegrond te huren. Daarmee oordeelt de voorzieningenrechter dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. Aan de gemeente wordt verboden uitvoering te geven aan de huurovereenkomst en zij wordt verplicht alsnog een openbare selectieprocedure op te tuigen.

De supermarkten hebben ook een dwangsom gevorderd. De gemeente voert aan dat het opleggen van een dwangsom niet nodig is, omdat zij zich aan de uitspraak van de voorzieningenrechter zal houden. Desalniettemin oordeelt de voorzieningenrechter dat gelet op recente ontwikkelingen, niet altijd meer kan worden vertrouwd op het woord van de overheid. Daarom wordt de dwangsom toch opgelegd. Ondanks het feit dat dit slechts één uitspraak is, zou dit het begin kunnen zijn van een trendbreuk. Doorgaans wordt er in beginsel op vertrouwd dat de overheid verplichtingen uit rechterlijke uitspraken nakomen, met als gevolg dat er geen dwangsom wordt opgelegd (zie bijvoorbeeld deze uitspraken: Rechtbank den Haag, Rechtbank Noord-Nederland). Juridische scherpte is op dit punt dus geboden.

Het Didam-arrest roept nog veel vragen op. In recente rechtspraak komen de eerste onduidelijkheden aan de orde maar er is nog veel onzeker. Loopt u tegen dergelijke problemen aan of wil u meer weten over (de implicaties van) het Didam-arrest? Neem dan contact op met Els Huisman.

Het bericht De “supermarktoorlog” gaat door: over... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Doortrekken WWS

Op 9 december 2022 heeft minister De Jonge een kamerbrief aangeboden waarin hij de voorgenomen regulering nader beschrijft. Het is de bedoeling dat het WWS (woningwaarderingsstelsel) wordt doorgetrokken zodat ook voor het middenhuursegment de aanvangshuurprijzen getoetst kunnen worden. Het WWS moet daarbij gaan gelden voor woningen tot circa 187 punten. Dat zal bij inwerkingtreding van de wet (beoogd per 1 januari 2024) naar verwachting – na indexatie – uitkomen op circa € 1.100.

Inhoudelijke aanpassingen WWS

Buiten het feit dat het stelsel zal worden ‘opgerekt’ tot een hoger aantal punten en een hogere maximale huurprijs, worden er nog enkele inhoudelijke aspecten van het WWS aangepast:

• de WOZ-waarde wordt vanaf 187 punten gemaximeerd en mag dan nog maar voor 33% van het totaalaantal WWS-punten zorgen, zodat een woning niet uitsluitend vanwege een hoge WOZ-waarde geliberaliseerd kan worden verhuurd;
• de energielabels E, F en G krijgen aftrekpunten en de hogere energielabels (vanaf A) krijgen een betere waardering dan momenteel het geval is;
• buitenruimtes worden beter gewaardeerd en daarbij worden sprongen gemaakt van 5m² zodat er een verschil in waardering komt van buitenruimtes tot 25m².

Dwingender WWS

Het WWS zal niet alleen inhoudelijk, maar ook wat het stelsel betreft gewijzigd worden. Hoewel huurders op basis van het huidige stelsel al een ‘huurprijscheck’ kunnen afdwingen, wil minister De Jonge de toepassing van het WWS dwingender maken. De bedoeling is dat van verhuurders verwacht wordt dat de maximale huurprijs wordt gerespecteerd, ook als een huurder niet ‘zijn recht haalt’ en dat hierop ook door een derde partij gehandhaafd kan worden. Als verhuurders te hoge huurprijzen vragen voor woningen die eigenlijk in het gereguleerde segment vallen, riskeren zij daar na aanscherping van het stelsel een boete voor.

Huurprijsbescherming, toewijzing huurwoning en tijdelijke huurovereenkomsten

Voorts wil minister De Jonge de jaarlijkse huurprijsstijging in het middensegment maximeren op de CAO-loonontwikkeling + 0,5%. Bovendien wil hij gemeenten handvatten geven voor de toewijzing van middenhuurwoningen aan middeninkomens en in het wetsvoorstel goed verhuurderschap opnemen dat gemeenten in specifieke gebieden een verbod op tijdelijke huurcontracten in kunnen stellen. Ten aanzien van dat laatste punt merkt minister De Jonge overigens op dat hij verwacht dat de behoefte aan tijdelijke huurovereenkomsten al geremd zal worden door de aanpassingen van het WWS. Immers, met een dwingende maximale huurprijs conform het WWS is het niet meer mogelijk om de huurprijs bij een bewonerswissel te verhogen tot boven het WWS-maximum.

Tijdspad en overgangsrecht

De regulering van middenhuur en verdere aanpassingen aan het WWS treden als het aan de minister ligt al per 1 januari 2024 in werking. De regulering gaat tijdelijk gelden vanwege de woningmarktschaarste. Periodiek zal beoordeeld gaan worden of de verdere regulering nog steeds noodzakelijk en doeltreffend is.

Het uitgangspunt is dat de regulering zowel voor bestaande bouw als nieuwbouw gaat gelden. Met gemeenten, investeerders en ontwikkelaars wordt besproken wat dit betekent voor projecten waar zij reeds afspraken over hebben gemaakt. De uitkomsten daarvan zullen worden meegenomen in de consultatieversie van het wetsvoorstel en daarin te formuleren overgangsregime. Als het aan minister De Jonge ligt, moet voorkomen worden dat de plannen tot regulering van de middenhuur tot vertraging van de bouw leiden.

Afsluitend

Een ambitieuze planning waarbij minister De Jonge het wetsvoorstel begin 2023 in consultatie gebracht wil hebben. De tijd zal ons leren of deze planning wordt gehaald en, belangrijker nog, hoe het wetsvoorstel eruit komt te zien. Wij voorzien u op een later moment graag weer van een update en zullen daarbij ook ingaan op de vraag of daarbij nog wel voldoende oog wordt gehouden voor de rechten en belangen van verhuurders.

Wilt u meer weten over dit onderwerp of heeft u andere huurrechtelijke vragen? Neem dan contact op met één van onze huurrechtspecialisten.

Het bericht Regulering middenhuur verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Een mooie gelegenheid om met ons en met vastgoedeigenaren, ontwikkelaars, ondernemers en adviseurs te sparren over transformeren, bouwen en ontwikkelen.

Door hier te klikken komt u terecht bij de uitnodiging.

Aanmelden kan via: n.krijnen@devoort.nl

Het bericht UITNODIGING Onderweg Naar Huis Bijeenkomst... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.