Nederland kent veel cultureel erfgoed, dat is aangewezen als (archeologisch) monument. Op die manier worden gebouwen en andere objecten, maar ook de geschiedenis die daarmee gepaard gaat, beschermd. Hoe werkt deze bescherming in de praktijk? In dit artikel wordt u in vogelvlucht meegenomen: van de aanwijzing van een monument tot het veranderen van een monument. Voor het gemak wordt in de navolgende tekst uitgegaan van een monumentaal gebouw, en niet een ander object.

Aanwijzing van gebouw als monument

In Nederland kan zowel op rijksniveau als op gemeentelijk niveau sprake zijn van aanwijzing van een gebouw tot monument. Indien het Rijk een gebouw als monument aanwijst, spreken we van een rijksmonument. Gemeenten kunnen een gebouw tot monument aanwijzen op grondslag van een lokale verordening (zoals een monumenten- en erfgoedverordening). Vaak wordt een gebouw aangewezen als monument vanwege de architectuur, de schoonheid, cultuurhistorische waarde of wetenschappelijke betekenis.

Vaak is het zo dat een overheidsinstantie start met een aanvraag voor een aanwijzing door middel van een aanwijzingsprocedure. Indien zo’n procedure leidt tot een aanwijzingsbesluit, vermeldt het bevoegd gezag hierin altijd een ‘redengevende omschrijving’. Aan de hand van die omschrijving is af te leiden welke delen van het gebouw van monumentale waarde zijn.

Bescherming van gebouw als monument

Uit art. 13.12 van het Besluit activiteiten leefomgeving volgt dat een rijksmonument beschermd dient te worden: een rijksmonument mag niet worden beschadigd en de eigenaar dient het monument te onderhouden. Voor een deel van het onderhoud kunnen eigenaren subsidie krijgen van de overheid, maar het overige dienen zij zelf te betalen. Op 12 januari 2022  heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) overwogen dat indien de kosten voor het onderhoud van een monument niet volledig gedekt worden door de subsidie, dit geen reden is voor de eigenaar om af te zien van het (verplichte) onderhoud.

Indien een gebouw is aangemerkt als monument, worden (ver)bouwmogelijkheden van dat gebouw en daarbij gesitueerde andere bouwwerken en van het terrein mede bepaald door de beschermde status. De redengevende omschrijving bij het aanwijzingsbesluit beschrijft welk gedeelte van het monument het bevoegd gezag heeft beoogd te beschermen. De redengevende omschrijving dient nauw te worden uitgelegd, dat volgt onder meer uit een uitspraak van de Afdeling van 30 augustus 2017. Hierbij ging het om de aanpassing van een windmolen, waarbij enkel het restant van een voormalige windkorenmolen in de redengevende omschrijving was opgenomen. De wieken en de mogelijkheid tot draaien niet, wat betekende dat in dit geval geen sprake was van een aantasting van de monumentale waarde. Kortom, indien sprake is van een monumentaal gebouw is niet het gehele gebouw beschermd, maar enkel datgene dat in de redengevende omschrijving is aangegeven.

(Her)ontwikkelen van een monument

In beginsel geldt dat voor bijna alle werkzaamheden op of aan een (rijks)monument een vergunning verplicht is. De Omgevingswet geeft in bijlage 1 aan dat onder een ‘rijksmonumentenactiviteit’ wordt verstaan:

‘een activiteit inhoudende het slopen, verstoren, verplaatsen of wijzigen van een rijksmonument of een voor beschermd rijksmonument of het herstellen of gebruiken daarvan waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht’

Om zo’n activiteit uit te mogen voeren is het op grond van art. 5.1 lid 1 onder b van de Omgevingswet verplicht om een omgevingsvergunning aan te vragen. Voor een dergelijke aanvraag is het college van burgemeester en wethouders van de gemeente waar het monument staat, het bevoegd gezag. Dat betekent dat zij beslist op deze aanvraag.  

De Minister van Onderwijs, Wetenschap en Cultuur is adviseur bij aanvragen voor een rijksmonumentenactiviteit op het moment dat het gaat om een archeologisch monument of als het monument ingrijpend wordt gewijzigd, gereconstrueerd of gesloopt. In het geval het gaat om een rijksmonument met betrekking tot een archeologisch monument, is voor de beslissing op een aanvraag ook instemming van de Minister noodzakelijk. In het kader van een rijksmonumentenactiviteit is de Rijksdienst voor Cultuur en Erfgoed het orgaan dat namens de Minister adviseert. Het college van burgemeester en wethouders kan met een eigen motivering afwijken van het advies.

Toetsingskader omgevingsvergunning

Bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het (her)ontwikkelen van een monument speelt art. 8.80 van het Besluit kwaliteit leefomgeving een belangrijke rol. Deze geeft allereerst aan dat een omgevingsvergunning pas wordt verleend, indien de activiteit in overeenstemming is met het belang van de monumentenzorg. Daarnaast wordt door het bevoegd gezag (in ieder geval) rekening gehouden met het voorkomen van ontsiering, beschadiging of sloop van de monumenten (art. 8.80 lid 2 onder b Bkl) én het bevorderen van het gebruik van monumenten (art. 8.80 lid 2 onder c Bkl).

Gezien deze eisen is het lastig een monument te wijzigen. Onmogelijk is het niet, gezien (onder meer) de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 10 december 2021. Daarin overwoog de rechtbank onder meer dat het college alvorens de vergunning te verlenen zich had laten adviseren door onafhankelijke onderzoeksbureaus in het kader van het monumentenbelang. Daarnaast gaf ook de welstandscommissie een positief advies. De rechtbank overwoog dat beide voldoende zwaar wogen om de vergunning op te baseren.

Houd er daarnaast rekening mee dat indien u een (rijks)monument wilt aanpassen, hier vaak meer dan enkel de omgevingsvergunning voor de ‘rijksmonumentenactiviteit’ voor nodig is. Vaak zult u hierbij ook een aanvraag voor een bouwactiviteit en/of een omgevingsplanactiviteit moeten indienen.

Uitzonderingen vergunningsplicht

Op de vergunningsplicht gelden enkele uitzonderingen. Deze uitzonderingen zijn te vinden in art. 13.11 van het Besluit activiteiten leefomgeving. Indien sprake is van noodzakelijke reguliere werkzaamheden, waarbij inpandige wijzigingen worden doorgevoerd en die géén invloed hebben op de monumentale waarde, is géén omgevingsvergunning vereist.

Tot slot

Voor het wijzigen van een gebouw dat is aangewezen als monument, waarbij sprake is van aantasting van de monumentale waarde, gelden aldus hoge eisen. Desalniettemin zijn er altijd mogelijkheden. Bent u voornemens werkzaamheden te verrichten aan monumentale gebouwen of heeft u andere vergunningsvragen? Neem dan contact op met één van onze specialisten Angela Coppelmans of Els Huisman.

Het bericht Vergunningplicht voor herontwikkelen... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Op 12 januari 2024 heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over de aansprakelijkheid voor schade die wordt veroorzaakt door bouwwerkzaamheden aan naastgelegen panden. De Hoge Raad kijkt niet enkel naar de gehanteerde zorgvuldigheid, maar ook naar het risico op schade én de belangen van de verschillende betrokkenen. Hieronder vindt u de feiten, de overwegingen van de Hoge Raad en ons advies.

Feiten

Multi heeft in opdracht van Verweerder een zogenoemde afzinkkelder geplaatst. Een afzinkkelder is een kelder die in de grond wordt ingebracht, zonder dat eerst alle grond wordt ontgraven. Tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden raakt Multi een obstakel, waardoor een deel van de kelderwand scheurt.

Multi neemt hierover contact op met haar verzekeraar. De verzekeraar stelt dat Multi alle betrokkenen moet inlichten en haar werkzaamheden dient te staken. Indien zij geen gehoor geeft aan dit dringende verzoek, zullen alle verdere werkzaamheden en de eventueel later ontstane schade niet door de verzekeraar worden gedekt. Ondanks het verzoek van de verzekeraar, zet Multi In opdracht van en voor rekening van risico van de opdrachtgever haar werkzaamheden voort.

Een tijd later springt bij het aangrenzende perceel een ruit en ontstaan daar scheuren in de muur, waarop de eigenaren van het naastgelegen pand (hierna: “eiseressen”) een bouwstop verzoeken. Na overleg met de gemeente en het maken van een aantal afspraken, mag Multi weer doorbouwen. Later blijkt dat het pand van eiseressen steeds verder verzakt en wordt er een bouwstop opgelegd door middel van spoedeisende bestuursdwang. Uiteindelijk heeft Multi de werkzaamheden afgerond, maar de eigenaren van het naastliggende pand zijn met de schade blijven zitten.

Vordering(en)

Eiseressen vorderen in cassatie dat Multi wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade geleden als gevolg van de bouwwerkzaamheden. Multi  voert verweer door te stellen dat zij een bouwveiligheidsplan, een monitoringsplan en een zogenoemde nulmeting heeft uitgevoerd en opgesteld om de werkzaamheden ten behoeve van het plaatsen van deze afzinkkelder zorgvuldig voor te bereiden. Daarnaast stelt zij dat door de werkzaamheden voort te zetten de schade beperkt is gebleven. Zij heeft aldus op kundige en adequate wijze haar werkzaamheden voorbereid en uitgevoerd.

Overwegingen Hoge Raad

De Hoge Raad overweegt dat ondanks het feit dat Multi alle maatregelen ter voorkoming van schade heeft getroffen en de werkzaamheden zorgvuldig heeft uitgevoerd, Multi een aanmerkelijk risico heeft aanvaard door werkzaamheden uit te voeren waaruit schade zou kunnen ontstaan aan aangrenzende panden. Hierbij acht de Hoge Raad van belang dat de werkzaamheden in belang van de opdrachtgever werden uitgevoerd, de werkzaamheden voor eiseressen geen voordeel opleverden en de schade niet zonder meer behoort tot hetgeen door een derde in het maatschappelijk verkeer moet worden geduld bij bouwwerkzaamheden van een ander.

Ten slotte stipt de Hoge Raad nog aan dat het op de weg van Multi heeft gelegen zich te verzekeren tegen dergelijke schade. Multi was ook verzekerd, maar door het negeren van het dringende advies van haar verzekeraar is de dekking komen te vervallen. De Hoge Raad stelt dat het vervallen van deze dekking voor rekening van Multi dient  te komen, en niet voor rekening van eiseressen.  

De Hoge Raad voorziet uiteindelijk niet zelf in de zaak, maar verwijst deze terug naar het Hof Arnhem-Leeuwarden. Wij volgen uiteraard wat hiervan de uitkomst zal zijn en brengen u hiervan op de hoogte.

Conclusie

Belangrijk om hieruit te onthouden is dat hoe zorgvuldig u ook bent en hoe goed de bouwvoorschriften ook worden nageleefd; schade aan omliggende panden kan bij bouwwerkzaamheden mogelijk alsnog op u worden verhaald. Ben dus voorzichtig en zorg voor een volledig dekkende verzekering, waarbij u de voorschriften die de verzekeraar stelt daadwerkelijk opvolgt. Mocht u problemen hebben met schade uit bouwwerkzaamheden of heeft u andere bouwrechtelijke vraagstukken? Neem dan contact op met één van onze bouwrechtspecialisten.

Het bericht Aansprakelijkheid voor schade aan naastgelegen... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Meldingsplicht

Bouwmelding

Onder de Wkb behoeft niet meer voor alle bouwwerken voor het starten van de bouw een vergunning te worden aangevraagd. De opdrachtgever schakelt met een zogeheten ‘kwaliteitsborger’ dat zijn/haar bouwwerk aan de technische bouwregels voldoet. Daarvoor is zijn voor verschillende typen bouwwerken zogeheten instrumenten voor kwaliteitsborging vastgesteld. Dat zijn in feite methoden om te vast te stellen of er een gerechtvaardigd vertrouwen bestaat dat het bouwen van een bouwwerk voldoet aan de voorschriften. Deze instrumenten moeten worden ingeschreven bij de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging door de instrumentenaanbieder.  

Schematisch ziet dat er als volgt uit:

Voor het starten met bouwen moet wel een bouwmelding worden gedaan bij de gemeente (art. 2.18 Besluit bouwwerken leefomgeving). In die bouwmelding moet een beschrijving (inclusief gebruiksfunctie)  van de bouwactiviteit staan, en de persoon van de kwaliteitsborger, en met welk instrument deze kwaliteitsborger werkt. Beiden zijn te vinden via het centrale register van Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw.

Daarnaast moet de melding ook een risicobeoordeling en een borgingsplan bevatten. In de risicobeoordeling staat aangegeven welke risico’s er in het bouwplan, de uitvoering en de omgeving aanwezig zijn, welke met zich mee kunnen brengen dat de bouwactiviteit mogelijk niet voldoet aan de bouwtechnische regels als het klaar is. Het borgingsplan beschrijft de inspecties, keuringen en documenten die moeten worden uitgevoerd en verzameld.

De gemeente behoeft op de bouwmelding geen akkoord te geven. Indien de gemeente binnen de termijn van vier weken niet reageert, mag de initiatiefnemer ervan uitgaan dat de melding volledig en correct is. Als de gemeente meldt dat de melding onvolledig is, moet een nieuwe melding te worden gedaan en gaat er een nieuwe termijn van vier weken lopen. De opdrachtgever/initiatiefnemer is ook voor dit administratieve proces verantwoordelijk.

Gereedmelding

Nadat het bouwwerk gereed is, dient de initiatiefnemer uiterlijk twee weken voor de ingebruikname daarvan een melding te doen bij de gemeente (art. 2.21 Besluit bouwwerken leefomgeving). Bij deze ‘gereedmelding’ hoort ook een verklaring van de kwaliteitsborger en berekeningen van het resultaat van de bouwactiviteit. Daarin staat verantwoord dat er een gerechtvaardigd vertrouwen bestaat dat de bouwactiviteit aan de bouwtechnische regels voldoet en tekeningen.

Bij deze gereedmelding hoeven nog niet alle bouwwerkzaamheden afgerond te zijn, maar alleen datgene dat valt onder de bouwregelgeving. Voorbeelden van werkzaamheden die hier niet onder vallen zijn schilder- en stucwerk, het plaatsen van de keuken en het plaatsen van sanitair.

Doel

De Wkb heeft als doel de bouwkwaliteit te verbeteren. Met de Wkb wordt het vooraf toetsen van bouwplannen vervangen door een toets in de praktijk, die plaatsvindt op de bouwplaats zelf. Deze toets wordt gedaan door een onafhankelijke kwaliteitsborger.

Vanaf 1 januari 2024 geldt deze nieuwe aanpak enkel voor eerdergenoemde ‘eenvoudige’ bouwwerken. Het is de bedoeling dat na een evaluatie van de uitvoeringspraktijk wordt bepaald of en wanneer de Wkb ook gaat gelden voor bouwwerken in hogere risicoklassen, zoals industriële gebouwen of complexen.

Positie opdrachtgever

De Wkb versterkt de positie van de opdrachtgever van een bouwproject en wijzigt om dat mogelijk te maken ook de contractuele positie van de aannemer. Daarvoor zijn de regels bij aanneming van werken in het Burgerlijk Wetboek (BW) gewijzigd, met name op de navolgende onderdelen:

• nu is het zo dat een aannemer in beginsel niet meer aansprakelijk is voor gebreken na oplevering, die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken (art. 7:758 lid 3 BW). In de nieuwe situatie (art. 7:758 lid 4 BW) is de aannemer bij oplevering automatisch aansprakelijk voor alle gebreken, tenzij deze niet aan de aannemer zijn toe te rekenen.
• nu is het zo dat de aannemer geen informatie aan de opdrachtgever behoeft te verschaffen over de eventuele risicodekking die de opdrachtgever heeft. Vanaf 1 januari 2024 is de aannemer verplicht om al voor het sluiten van de overeenkomst schriftelijk en duidelijk aan te geven op welke wijze zijn aansprakelijkheid voor gebreken zal worden gedekt. Let wel dit geldt alleen als de opdrachtgever een consument is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
• waarschuwingsplicht aannemer (art. 7:754 BW): Ook nu al hoort de aannemer de opdrachtgever te waarschuwen voor gebreken die kunnen leiden tot gevolgen. Wat er vanaf 1 januari 2024 verandert is dat de aannemer die waarschuwing ondubbelzinnig en schriftelijk moet doen. Bovendien moet de aannemer de opdrachtgever ook wijzen op de gevolgen voor de nakoming van de overeenkomst. Deze waarschuwingsplicht wordt dus uitgebreid.
• consumentendossier (art. 7:757a BW): Nu is het nog zo dat de aannemer niet verplicht is een dossier af te geven waarin informatie staat over het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties. Vanaf 1 januari 2024 is de aannemer verplicht tot het afgeven van een dossier waarin informatie is opgenomen over het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties.
• opschortingsrecht (5%-regeling) (art. 7:768 BW): Het opschortingsrecht is het recht om de nakoming van de overeenkomst op te schorten als de andere partij zijn verplichtingen niet nakomt. Nu behoeft de aannemer dat opschortingsrecht niet expliciet mede te delen aan de opdrachtgever. In het nieuw toegevoegde lid wordt de aannemer verplicht de opdrachtgever expliciet te wijzen op zijn opschortingsrecht. Pas als duidelijk wordt dat de opdrachtgever hier geen gebruik van maakt, mag de notaris het bij hem in depot gestelde bedrag aan de aannemer betalen. Let wel: dit geldt alleen als de opdrachtgever een consument is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Een belangrijke tip: pas dus tijdig uw documenten en processen aan op deze nieuwe wetgeving. Wilt u starten met het bouwen van een woning en wil u weten of uw documenten en processen voldoende bestendig zijn, heeft u vragen over de nieuwe regels omtrent aansprakelijkheid of een andere vraag omtrent vastgoed?  Neem dan contact op met Angela Coppelmans.

Het bericht De nieuwe Wet kwaliteitsborging voor bouwen: wat... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Wat speelde er?

In een recente uitspraak speelt het Didam-arrest wederom een centrale rol. In deze zaak houdt de gemeente Vlissingen c.s. alle aandelen in een BV die verantwoordelijk was voor de exploitatie van vismijnen en het daarbij behorende onroerend goed. De gemeente was in deze zaak voornemens de aandelen van de hand te doen, waarbij na onderhandelingen met partij A uiteindelijk is besloten tot een overeenkomst met partij B. Partij A was het hiermee niet eens en startte een kort geding. De vraag die  door de voorzieningenrechter moest worden beantwoord was of het Didam-arrest op deze verkoop van toepassing is en of de gemeente zich mocht beroepen op de in het Didam-arrest geformuleerde uitzondering.

De voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant overweegt dat uit het Didam-arrest niet af valt te leiden dat de Hoge Raad de strekking daarvan heeft willen beperken tot enkel de verkoop van onroerende zaken door een overheidslichaam. Volgens de voorzieningenrechter gaat het in dit geval ook om een ‘schaars goed’, waardoor  het Didam-arrest van toepassing wordt geacht. Het door de gemeente gedane beroep op de uitzondering dat er slechts één serieuze gegadigde is, wordt door de voorzieningenrechter afgewezen. De voorzieningenrechter verbiedt de gemeente om tot verkoop en levering van de aandelen over te gaan en bepaalt dat als de gemeente toch tot verkoop wil overgaan dat zal moeten plaatsvinden middels een openbare selectieprocedure.

En nu?

De vraag die na het lezen van deze uitspraak opkomt is in hoeverre de bestuursrechtelijke waarborgen ook het privaatrechtelijk overheidsoptreden normeren. Uit het Didam-arrest is gebleken dat dit in ieder geval het geval is in zaken waarbij een overheidslichaam onroerende zaken verkoopt.

In deze uitspraak gaat de voorzieningenrechter er vanuit dat het Didam-arrest van toepassing is. De uitspraak is niet ingegaan op de reden van toepassing van het Didam-arrest in dit specifieke geval.

De toepassing van het Didam-arrest in deze aandelentransactie wordt ons inziens gebaseerd op twee elementen. De eerste is de overweging van de voorzieningenrechter dat  de aandelen schaarse (publieke) rechten zouden zijn Daarnaast overweegt de voorzieningenrechter dat de BV eigenaar is van een onroerende zaak en dat onroerende zaken een belangrijk onderdeel uitmaken van de activa van de BV. De invulling van het begrip schaarse rechten is niet makkelijk. Zo sprak Peters[1] in zijn noot bij het Didam-arrest zelf al over het verschil tussen publieke en private schaarse rechten. Waarbij in het geval van ‘door publiekrecht’ gecreëerde schaarste, eerder mag worden aangenomen dat van het gelijkheidsbeginsel moet worden uitgegaan dan bij privaatrechtelijke schaarste. Ook Langemeijer[2] sprak hier in zijn conclusie al over.

Al met al laat deze uitspraak vooral zien dat de toepassing van het Didam-arrest en het toepassingsbereik verre van duidelijk is. Er wordt door de voorzieningenrechter dan wel aangenomen dat toepassing aangenomen mag worden, maar de motivering ontbreekt.

Vragen over vastgelopen onderhandelingen met de gemeente, het Didam-arrest of andere bestuursrechtelijke vragen? Neem dan contact op met onze collega’s Els Huisman of Angela Coppelmans.

[1] JB 2022/21

[2] ECLI:NL:PHR:2021:243

Het bericht Didam update ! verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Na zijn afstuderen aan de Katholieke Universiteit Nijmegen is Ruud in 1982 als advocaat(-stagiaire) gestart bij (destijds) Quarles & Jurgens te Tilburg, fusiepartner van ons huidige kantoor. Ruud was in die tijd in loondienst en voerde een algemene praktijk. Ruud ontdekte dat zijn passie lag bij het ondersteunen en bijstaan van ondernemingen, aanvankelijk nog met letselschade zaken en verzekeringsrechtelijke kwesties. Enkele jaren later kreeg het ondernemingsrecht zijn volledige focus en werd hij partner bij Quarles & Jurgens.

Vanaf 2001 is het kantoor van Quarles & Jurgens te Tilburg  gefuseerd met Beunen Leemans De Bont & Hermes, waardoor het huidige kantoor De Voort Hermes De Bont, later door naamswijziging kort ‘De Voort’ genoemd, is gevormd. Er is sedertdien een mooi, duurzaam en kwalitatief hoogwaardig advocatenkantoor ontstaan, waaraan Ruud een enorm grote bijdrage geleverd heeft. Met zijn grenzeloze drive en inzet heeft hij ons kantoor mee opgebouwd en gemaakt tot wat het nu is.

Voor veel ondernemingen werkte Ruud als huisadvocaat, die regelmatig geraadpleegd werd en ook betrokken werd bij bedrijfsontwikkelingen. Dit alles onder het motto: “Voorkomen is beter dan vóórkomen”. Hij kon als geen ander zijn cliënten meegeven dat het zeer vruchtbaar werkt om op de hoogte te zijn van het wel en wee van de onderneming. Hij had een groot inlevingsvermogen en wilde de ondernemingen van zijn cliënten door en door kennen en voor hen bereikbaar zijn voor het oplossen van problemen of voor overleg. Zo heeft Ruud – eerst alleen en later, met de groei van zijn praktijk en zijn netwerk vanaf 2005, met collega’s – onze secties ondernemingsrecht (vennootschapsrecht, financierings- en zekerhedenrecht, fusies en overnames) en insolventierecht (bedrijven in moeilijkheden, faillissementen) opgezet. Dankzij zijn financiële inzichten, zijn open en op resultaat gerichte aanpak en zijn integriteit werd hij door de rechtbank Zeeland-West-Brabant regelmatig benoemd tot bewindvoerder en curator in faillissementen van regionaal dan wel landelijk opererende ondernemingen. Als curator zorgde hij zo voor de doorstart en afwikkeling van de failliete boedels van onder meer Vilenzo (textiel), Bremtex (textiel), Dirkzwager (drankengroothandel en destilleerderijen), Rasenberg (bouw) en Riwo Logistics (transport).

Ruud droeg uit dat een goede advocaat (of curator) niet alleen over een gedegen juridische kennis dient te beschikken, maar daarnaast inventief dient te zijn, omdat met die combinatie oplossingen worden bereikt die mensen en bedrijven passen en liggen. Als een echte gentlemen werd Ruud geroemd als een advocaat die alleen procedeert als het echt niet anders kan én als een advocaat die zijn wederpartijen een waardige aftocht gunt. Geen geschil en geen bedrijf of mens daarachter is hetzelfde.

Hard werken was een gegeven, maar daarbij verloor Ruud nooit de menselijke maat uit het oog. Niet naar zijn cliënten, maar ook niet naar zijn collega’s. De persoon achter de advocaat stond bij hem centraal. Voor jongere collega’s was Ruud een waardevolle en integere collega. Voor collega’s met een strak voorbereide ‘smart’ vraagstelling nam hij graag uitgebreid de tijd. In gesprek met Ruud over het kraken van duivelse dilemma’s konden ook partners verder met een heldere analyse en een oplossingsgerichte aanpak. Hij werd alom gerespecteerd voor zijn kennis, kunde, rustige houding en benaderbaarheid.

Ruud was en is voor velen een voorbeeld, een rolmodel en een rots in de branding. Vorig jaar hebben wij nog stilgestaan bij zijn 40 jarig jubileum als beëdigd advocaat. Ruud is voor altijd onlosmakelijk aan ons kantoor verbonden.

Onze gedachten gaan uit naar zijn vrouw Tamara, de kinderen en kleinkinderen. Wij wensen hen veel sterkte bij het verwerken van dit grote verlies.

Collega’s De Voort Advocaten | Mediators

Het bericht In memoriam: mr. Ruud Hermsen (6 oktober 1955... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Met ingang van 1 juli 2021 zijn er nieuwe regels door het Kabinet bedacht om al dat onderzoek voor wat betreft de bouwfase van het bouwproject te voorkomen: de zogenaamde partiële bouwvrijstelling. Met de Porthos-uitspraak van 2 november 2022 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak daar een streep doorheen gezet, onder meer omdat het Kabinet de natuurdoelstellingen op de lange termijn niet voldoende heeft geborgd.

Dat de bouwvrijstelling zou sneuvelen was een publiek geheim. Een carte blanche voor stikstofemissies uit de bouw. Niet alleen woningen, maar ook wegen en zelfs veehouderijen konden een stikstofbeoordeling voor de bouwfase vanaf 1 juli 2021 schrappen. De vrijstelling werd door de minister gemotiveerd met het wijzen op de beperkte bijdrage van de bouwemissies in combinatie met de verwachting dat die emissies landelijk op termijn zouden dalen. Maar, zo zeiden ecologen en (milieu)juristen, als die visie juist zou zijn, dan zou dat ook gezegd kunnen worden voor andere emissiebronnen. Bovendien waren de maatregelen voor de natuur niet met plannen verankerd. En ook als emissies landelijk dalen, dan heeft een specifiek Natura 2000 gebied waarnaast een nieuwe woonwijk komt daar niets aan. De Porthos-uitspraak bevestigt deze uitleg, die dus eigenlijk weinig verrassend mag worden genoemd.

Wat staat de bouw te doen?

• De bouwwereld gaat terug naar de ‘oude’ spelregels (per project weer alle stikstofuitstoot beoordelen),
• Nog niet afgeronde bouwprojecten en nog niet vergunde projecten lopen een risico, en
• Nieuwe projecten zullen vertraagd of niet tot stand komen omdat nieuwe beoordelingen moeten worden gemaakt.

Wat staat ons allen en zeker het Kabinet te doen?

De te hoge Nederlandse stikstofconcentraties veroorzaken ernstige ecologisch schade, zo volgt uit vele wetenschappelijke publicaties waar geen speld tussen te krijgen is. Het juridische probleem van vergunningverlening in de bouw is een afgeleide van het ecologische probleem. Los het ecologische probleem op, dan verdampt dit juridische issue.

Wilt u meer weten, neem dan contact op met Angela Coppelmans.

Het bericht Stikstof-uitspraak bouwvrijstelling: wat staat de... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Nieuwbouwwoningen (al dan niet grondgebonden, dus ook appartementen) binnen de prijscategorie en binnen de aangewezen gebieden waarvan de notariële leveringsakte ná 1 september 2022 wordt verleden en waarbij de koper/eigenaar die woonruimte in eigendom verkrijgt, zijn van deze zelfbewoningsplicht uitgezonderd indien de woning meer dan drie maanden vóór de datum van inschrijving van die notariële akte bouwkundig aan de koper/eigenaar is opgeleverd als nieuwe woning of nieuw gebouwd appartement. Een hele mond vol. Daarom heb ik onderstaande tabel gemaakt, dan ziet u ook hoe het werkt:

Wilt u meer weten over de werking van deze opkoopbescherming of zelfbewoningsplicht in Tilburg of een andere gemeente waar u ontwikkel- of (ver)koopplannen heeft? Neem dan contact op met één van onze specialisten, Els Huisman of Angela Coppelmans.

[1] https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2022-363833.html

Het bericht Opkoopbescherming in Tilburg ook bij... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Een mooie gelegenheid om met ons en met vastgoedeigenaren, ontwikkelaars, ondernemers en adviseurs te sparren over transformeren, bouwen en ontwikkelen.

Door hier te klikken komt u terecht bij de uitnodiging.

Aanmelden kan via: n.krijnen@devoort.nl

Het bericht UITNODIGING Onderweg Naar Huis Bijeenkomst... verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

Een gebrek

In de Nederlandse wet is wel het recht op warmte vastgelegd, maar niet het recht op koelte. Toch kan er sprake zijn van een ‘gebrek’ aan een huurwoning, als het er een lange tijd te warm is. Volgens art. 7:204 lid 2 BW is het antwoord op de vraag of er een gebrek is, namelijk een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning niet het huurgenot geeft die de huurder bij het aangaan van de overeenkomst van déze huurwoning mocht verwachten.  

En dat betekent dus dat de omstandigheden van het geval maken dat de huurder dan wel de verhuurder soms wél en soms niet gehouden is om extra voorzieningen aan te brengen of maatregelen te treffen. Van een huurwoning die betrekkelijk nieuw is, mag een huurder hogere verwachtingen hebben dan van een jaren 30 woning omdat verwacht mag worden dat daaraan in het bouwkundig ontwerp aandacht is besteed.  

Verplichtingen van de huurder

Uit de jurisprudentie blijkt dat voor de huurder een belangrijke rol is weggelegd. Voordat de huurder de verhuurder kan aanspreken op een eventueel gebrek dient de huurder zelf te kijken in hoeverre hij of zij de temperatuur van de huurwoning kan optimaliseren. Zo mag van de huurder worden verlangd dat hij of zij bijvoorbeeld zonwerende gordijnen of andere zonwering ophangt en zorgt dat deze op het warmst van de dag gesloten zijn, dat er wordt geventileerd, dat een mobiele airconditioning in werking wordt gebracht, etc. Niet tot elke prijs, maar voor zover dit soort oplossingen tegen redelijke kosten verkrijgbaar zijn, wel. Pas op het moment dat de huurder kan aantonen dat hij of zij zich voldoende heeft ingespannen en het alsnog gedurende lange periodes per jaar te warm is in de woning, is de verhuurder aan zet. Dan is er vanwege de hitte een gebrek, en dient de verhuurder dat gebrek te herstellen. In een procedure kan dat herstel zelfs naast verlaging van de huurprijs totdat het gebrek is verholpen worden afgedwongen.

Wat is hitte in een woning, wat is te warm?

Te lang en te warm zijn relatieve begrippen. Want die conclusie hangt steeds ook af van de temperaturen buiten, van wat door inspanningen van de huurder en/of technisch (nog) haalbaar is en in hoeverre het bij andere woningen in de omgeving op die dagen minder warm is.

Wil u meer weten over de verplichtingen van (ver)huurders met betrekking tot het klimaat in de woning of heeft u andere huurrechtelijke vragen? Neem dan contact op met Angela Coppelmans.

Het bericht Huurwoning met hittestress verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.

De brief van de minister is te downloaden via deze link.

Voor vragen kunt u zich wenden tot Angela Coppelmans of Els Huisman

Het bericht Uitstel invoering Omgevingswet verscheen eerst op De Voort Advocaten | Mediators.